高雄市苓雅區．青年一路｜社區資料、實價行情與銷售策略整理
近190筆成交、屋齡約8年，行情資料夠深，重點是怎麼篩選出真正能比的案例。
新都廳累積將近190筆實價登錄，近一年均價落在41–42.4萬/坪，資料量在苓雅區的社區裡算是相當充足。但歷史單價區間從23.2萬到56.3萬/坪都有，代表這棟樓裡「最貴的」跟「最便宜的」物件，價格可以差到超過一倍。
屋主最容易犯的錯，是看到均價或最高成交價就直接拿來當自己的開價，卻沒注意到那可能是特定樓層、特定格局的價格，跟自己這戶不是同一個級距。
這份企劃書，先把行情區間、格局規劃、周邊機能攤開來看，再談這一戶該落在哪個價格帶。
高雄市苓雅區青年一路109–115號一帶，城揚建設興建（行銷端由龍達建設企業、承陽建築、太普建築三方聯合推案）。
地址在不同平台記載為青年一路109號或115號，門牌以本戶謄本為準 ＊參考
近190筆成交讓行情透明，但價格區間也因此拉得很開。
近三個月實際成交約41.8萬/坪，跟近一年均價相近，顯示行情近期相對穩定。但歷史單價區間跨幅極大（23.2萬到56.3萬/坪），開價前務必先確認本戶的樓層與座向，找出跟自己條件最接近的成交案例，而不是套用社區整體均價。
緊鄰高雄市政府四維行政中心，明星學區加持。
四維國小、苓雅國中學區，屬苓雅區明星學區之一。
緊鄰三多商圈（85大樓、SOGO、新光三越、大遠百），生活機能成熟。
周邊社區型公園待確認，需現場核對步行距離。
步行約3–5分鐘達高雄市政府四維行政中心；鄰近三多商圈捷運站範圍待確認。
歷史單價區間跨幅超過一倍，這一戶落在哪個級距，務必到現場核對。
現場填完這頁，才能接著談第 07、08 頁的合理開價帶。
近190筆成交提供了充足的行情基礎，但務必按樓層拆解。
單價依不同平台計算基準（含車位／不含車位、統計區間）略有差異，實際開價前請以本戶最新謄本與地政系統查詢結果為準。
同樣在青年一路上，就有一個屋齡相近的直接對照案。
| 社區 | 屋齡 | 均價 | 成交筆數 | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| 新都廳（本案） | 約8年 | 41–42.4萬/坪 | 183–189筆 | 城揚建設，166戶，青年一路 |
| 文化藏美 | 約9年 | 32.1–40萬/坪 | 71–72筆 | 藏美建設，52戶，同路青年一路13號 |
| 文化高峰會 | 待確認 | 24.2–45.9萬/坪 | ＊參考 | 155戶，RC造 |
新都廳與文化藏美同在青年一路、屋齡相近，均價卻有落差，可能反映戶數規模、公設規格或個別成交組成不同，帶看時可互相對照但不宜直接劃等號。
緊鄰市府行政中心與三多商圈，明星學區加持，適合公教與換屋族。
這裡的買方不少是在四維行政中心一帶上班的公教人員，或重視四維國小、苓雅國中學區的家庭，對地段與學區的重視程度通常高於總價考量。
把「賣多久」跟「賣多少」變成可以追蹤的過程。