高雄市鳳山區文衡路437號｜272戶，屋齡約23年，文山特區
位於鳳山區文山特區文衡路，272戶，屋齡約23年，社區規模大，建商、公設比、車位與管理費本次未查到可靠資料。
新天地大樓位於鳳山區文衡路437號，屬文山特區，是你的主力服務區。提醒：市場上「新天地」案名眾多，包括名稱相近、你先前已完成的「星天地」（小港區店中路186號，住商混合約86戶，不同案）、左營區的「博愛新天地」（立信路175號，均價約14.3萬/坪），以及新北、台南、桃園等地同名大樓，行情落差極大，提案務必標明「新天地大樓」與鳳山區文衡路437號正確門牌。
近1年成交均價約33.5萬/坪；本次僅取得591等平台單一均價數字，逐筆成交、累計筆數、歷史區間均未取得。屋齡約23年的社區均價達33.5萬/坪，高於同文山特區屋齡約16到19年的水工坊（各平台約18到37.6萬）、國泰凱旋門（約27.27萬）、鳳揚（約29到30萬），數字偏高，是否反映少量個別高價成交待確認，議價前務必逐筆核對 ＊參考行情。
屋齡約23年的老社區，單一平台均價（33.5萬）明顯高於同區同齡社區，樣本是否具代表性待確認；加上市場上另有多個同名「新天地」，行情落差從14.3萬到33.5萬都有，屋主如果沒先拆解清楚，開價很容易失焦。
有一份企劃書，把正確門牌釘死、把單一均價數字的限制講清楚，議價依據才禁得起檢驗。
鳳山區文衡路，文山特區，屋齡約23年，272戶。
近1年成交均價約33.5萬/坪，僅單一平台數字，待逐筆核對。
同文山特區屋齡較新的水工坊（約16年）、國泰凱旋門（約19年，約27.27萬）、鳳揚（約17到18年，約29到30萬）均價均低於本案數字，本案數字偏高，須逐筆確認 ＊參考行情。
待確認（鳳山區文衡路一帶，具體國小、國中學區待確認，建議現場門牌查詢）。
待確認（具體超市、市場步行距離待確認，建議現場實測）。
待確認。
待確認（建議現場實測至捷運站步行距離）。
管理費、公設項目、車位配置、管委會運作與修繕基金待確認；屋齡約23年，建議現場核對電梯、外牆、管線與公共安全設施維護狀況。
272戶大型社區，樓層與坪數是主要定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
本次僅取得近1年均價約33.5萬/坪單一數字，累計筆數、逐筆成交、成交總價與單價區間、歷史走勢均未取得。提案時務必到內政部實價登錄逐筆核對近半年成交，確認樣本代表性後再引用。
本次僅有單一期間均價，無歷史區間與逐月序列，無法判斷走勢，待確認 ＊參考行情。
同鳳山區文山特區的水工坊、國泰凱旋門、鳳揚，以及案名相近的左營區博愛新天地。
| 社區 | 屋齡／狀態 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 新天地大樓（本案） | 約23年 | 約33.5萬/坪＊ | 272戶，文衡路437號，文山特區 |
| 水工坊 | 約16年 | 約18–37.6萬/坪＊ | 同鳳山區文山特區，文享街32號，143戶，各平台落差極大 |
| 國泰凱旋門 | 約19年 | 約27.27萬/坪 | 同鳳山區，建國路三段155號，245戶 |
| 鳳揚 | 約17–18年 | 約29.02–30.2萬/坪 | 同鳳山區，建國路三段57號 |
| 博愛新天地 | 待確認 | 約14.3萬/坪 | 案名相近，左營區立信路175號，非本案，須嚴格區隔 |
本案均價數字高於同區同齡社區，樣本代表性待確認；博愛新天地（左營區）案名相近但價位天差地遠，提案務必標明「新天地大樓」與文衡路437號正確門牌。
本次資料有限：建商、公設比、學區、公園與交通步行距離、管理費、車位、逐筆成交均待確認；單一來源均價33.5萬/坪偏高須逐筆核對；屋齡約23年須提醒買方留意長期維護成本；與同名「新天地」系列須嚴格區隔。
單一平台的均價數字不能直接拿來開價，開價前第一件事是逐筆核對近半年成交。
約時間到府，核對棟別、樓層、坪數與屋況，當場把這份企劃書補齊。