文森青
銷售企劃書

為什麼這間房子需要一份企劃書

正對64公頃鳳山園藝試驗所景觀第一排，全案僅60戶，是文山特區生活圈少見的低戶數精品社區。

文森青位於鳳山區文藝街1號（鄰近文龍東路），屋齡約5年，地上20層，基地約670坪，公設比35.53%，總戶數60戶（56戶住家、4戶店面）。格局以3到4房為主，新案開價曾從27萬元/坪起，總價區間1,450萬到2,280萬元。近一年均價各平台落差不小，從34萬到40.91萬/坪都有講法，累積59到62筆實價登錄。

屋主最容易犯的錯，是把左營區的「一森青」（均價約32.3到36萬/坪，105筆成交，不同社區）誤認成本案——雖然名稱相近，但兩者行政區、地址完全不同，行情也有落差，開價前務必先確認正確是「文森青」還是「一森青」。

這份企劃書，先把正確行情走勢、社區規劃、周邊機能攤開來看，再談這一戶該怎麼定位。

隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡

「文森青」跟「一森青」名稱相近但是不同社區，隨便刊登容易讓買方或屋主誤用另一棟的行情，開錯價格帶，甚至引發糾紛。

有一份企劃書，把正確社區名稱、地址、行情區間清楚標示，讓屋主與買方都對齊同一個社區在討論，議價依據才禁得起檢驗。

文森青｜基本資料

高雄市鳳山區文藝街1號，屋齡約5年，地上20層。

格局規劃

3–4房

公設比

35.53%

基地面積

約670坪

地段特色

正對64公頃鳳山園藝試驗所，全案僅60戶

文山特區指標社區，均價落差需留意

各平台近一年均價從34萬到40.91萬/坪都有講法。

全案僅60戶，成交樣本天生較少，不同平台統計的均價落差不小（34萬到40.91萬/坪）。開價前務必上內政部實價登錄網站逐筆核對，找出與本戶坪數最接近的成交案例，不要只看單一平台的均價排行。

文德國小、文山高中附屬國中部

鄰近文德國小、文山高中附屬中學（國中部），是文山特區內成熟的教育資源聚落。

車程2分鐘內達文山特區生活圈

車程2分鐘內即可到達文山特區生活圈，生活機能成熟；確切超市、傳統市場步行距離待確認，建議現場核對。

正對64公頃鳳山園藝試驗所

社區正對64公頃鳳山園藝試驗所景觀第一排，棟距景觀佳、周邊清幽、綠地覆蓋率高，是同商圈少見的大面積綠地稀缺條件。

鄰近88快速道路，未來黃線Y16站施工中

鄰近台88線快速道路，聯外交通便利；澄清路是高雄捷運黃線預定路線，串連文山特區、正修科大、澄清湖、長庚醫院，未來捷運Y16站也在施工中，是長期交通題材。

社區管理與公設現況

全案僅60戶，地上20層，公設比35.53%，屬單純且質感高的住宅社區。具體管理費、公設項目與逐年維護狀況待確認，建議現場向管委會確認。

這一戶，在社區裡站什麼位置

是否面園藝試驗所景觀、樓層高低，是這個社區最關鍵的定價變數。

社區主力格局一覽

主力產品

3–4房

總價帶（新案開價／實價登錄）

約1,450萬–2,280萬元

本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。

成交資料總覽

全案僅60戶，成交樣本天生較少，不同平台統計的均價落差不小，待確認，建議直接查詢內政部實價登錄網站取得逐筆明細，並務必以門牌「文藝街1號」核對，避免誤用左營區「一森青」的資料。

小樣本社區，開價前務必逐筆核對

全案僅60戶，成交樣本天生稀少，均價數字很容易因為單一特殊坪數或樓層的成交而失真。本戶合理開價帶需要先確認坪數、樓層、是否面園藝試驗所景觀，再逐筆查對內政部實價登錄。

文山特區指標社區比較，注意「森青」易混淆

與文山特區周邊社區相比，也要特別注意同名不同區的「一森青」。

「文森青」與「一森青」名稱相近但不同行政區、不同社區，行銷與提案時務必標明正確門牌「文藝街1號」，避免混淆。

誰會買這間房

• 重視綠地景觀的換屋族：看中正對64公頃鳳山園藝試驗所的稀缺景觀資源。
• 學區導向家庭：重視文德國小、文山高中附屬國中部的教育資源。
• 投資置產族：看好未來捷運黃線Y16站通車後的長期交通題材。

主打哪三個賣點

• 正對64公頃鳳山園藝試驗所景觀第一排，是文山特區少見的大面積綠地稀缺條件。
• 全案僅60戶，社區單純且質感高，同商圈少見的低戶數精品規劃。
• 文德國小、文山高中附屬國中部學區，加上未來捷運黃線Y16站題材。

行銷素材務必標明「文藝街1號」，避免與左營區「一森青」混淆。

委託後，每個階段會做什麼

• 第一週：核對本戶樓層、是否面園藝試驗所景觀、坪數格局，逐筆核對正常成交行情說明給屋主聽，訂出開價與底價。
• 第二到四週：分階段曝光，主打園藝試驗所景觀與低戶數規劃，追蹤瀏覽與來電數據。
• 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
• 成交前：比對近3到6個月相近坪數的正常成交案例重新校準底價，確保開價貼近實際市場水準。