文山ID
銷售企劃書

為什麼這間房子需要一份企劃書

晟揚建設興建，2棟地上15層，99戶，2019年6月完工，屋齡約5年，位於陽明商圈、近文山特區，寶業滯洪池公園綠地旁。

文山ID位於三民區覺民路，基地約426坪，共2棟，1樓規劃2戶店面（55到57坪），住家每層3到4戶、2部電梯，格局2房約24坪、3房33到39坪，樓高皆約3.2米，石材基座，設有健身房、信箱閱覽區、KTV室、空中花園。提醒：本案在三民區，不在絹姐主力三區（沿用先前三民區案場的「繼續做」，未重問）。

591記載累計111筆成交、均價約40萬/坪；樂屋網106筆、均價約33.8萬；永慶頁面近一年平均約40.0萬/坪，待售27筆、價帶1,238到1,830萬 ＊參考行情。兩個均價（40萬與33.8萬）差6萬，可能是統計期間與是否含預售期的差別，本次無法判定，待確認。

隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡

文山特區、陽明商圈一帶新舊案並存，價位從約31萬到47萬/坪都有，文山ID待售又有27筆，買方比價時對象很多。

有一份企劃書，把各平台均價的落差攤開，並與陽明國中生活圈的靚陽明、陽明第一廳、鑫文山、文山方城市並排，議價依據才禁得起檢驗。

文山ID｜基本資料

三民區覺民路，晟揚建設，2019年完工。

棟數樓層

2棟，地上15層，基地約426坪，RC結構

格局

2房約24坪、3房33–39坪，樓高約3.2米

公設

健身房、信箱閱覽區、KTV室、空中花園

位置

覺民路，陽明商圈，寶業滯洪池公園旁

陽明商圈近文山特區小社區，近一年均價約34到40萬/坪

591累計約40萬（111筆）、樂屋網約33.8萬（106筆）/坪。

價位低於同區新案靚陽明（約41萬）、陽明第一廳（約43萬）、綠廳院（約44萬），與文山方城市（約38萬）、鑫文山（約34到43萬）相近；屬屋齡約5年的文山特區中價位案 ＊參考行情。

陽明學區（待確認）

物件刊登寫「陽明學區」，本案實際國小與國中歸屬以現場門牌查詢為準，待確認。

覺民、陽明、澄清商圈，生鮮超市與家樂福

591記載車程5分鐘內可達覺民商圈、陽明商圈、澄清商圈與文山特區，澄清路、覺民路沿線商店密集，有生鮮超市與家樂福量販店；各項步行距離待確認。

寶業滯洪池公園綠地旁

591記載位於寶業滯洪池公園綠地旁；本案與公園的實際步行距離待確認，不宜寫成首排（個別待售戶有寫樹海公園首排，須逐戶核對）。

車程3到4分鐘達正義車站與國道1號

591記載車程3到4分鐘可至正義車站、國道1號；捷運Y16站等屬施工中題材，時程不確定；步行距離待確認。

2棟99戶，公設含KTV與空中花園，管理現況待確認

公設有健身房、信箱閱覽區、KTV室、空中花園，石材基座。管理費、公設比、管委會運作與修繕基金待確認。

這一戶，在社區裡站什麼位置

2棟99戶，棟別與樓層是主要定價變數。

社區主力格局一覽

2房

約24坪

3房

33–39坪

近一年均價（對照）

約34–40萬/坪＊參考行情

本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。

成交資料總覽

本次僅取得累計筆數與均價，成交總價與單價區間、最新成交待確認。提案時建議聚焦近半年相近坪數成交，逐筆到內政部實價登錄核對。

均價說法34到40萬，走勢待補資料

591約40萬、樂屋網約33.8萬，相差約6萬，缺乏逐月序列與最新成交資料，走勢待確認 ＊參考行情。

陽明商圈與文山特區同生活圈對照

同在陽明國中生活圈的靚陽明、陽明第一廳、鑫文山，以及文山特區的文山方城市。

文山ID屋齡與鑫文山相近、價位低於新案；各案位置、建商不同，價位不宜互相套用。

誰會買這間房

• 預算有限的首購族：看重約24坪2房、33到39坪3房的總價門檻。
• 陽明學區生活圈家庭：看重陽明商圈與寶業滯洪池公園旁（學區歸屬待查）。
• 開車通勤族：看重車程3到4分鐘達正義車站與國道1號。

主打哪三個賣點

• 陽明商圈，寶業滯洪池公園綠地旁。
• 2019年完工，屋齡約5年，99戶低密度。
• 車程3到4分鐘達正義車站與國道1號。

待售27筆競爭戶多；均價各平台落差大，須先盤點並只看近期逐筆成交；公設比、管理費資料不足。

委託後，每個階段會做什麼

• 第一週：核對本戶棟別、樓層、坪數，盤點待售27筆競爭戶，訂出開價與底價。
• 第二到四週：分階段曝光，追蹤瀏覽與來電數據，依反應微調價格與訴求。
• 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
• 成交前：比對近期相近坪數成交與待售競爭戶，重新校準底價，再進入議價。