01 / 20 — 封面
社區銷售企劃書
文山青
銷售企劃書
高雄市鳳山區北忠街352號｜歐美建設，近文山特區，曾獲工程品質獎
02 / 20 — 給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份企劃書
歐美建設興建，多數平台記載80戶、屋齡約9年，位於文山特區周邊，曾獲地產天下報導的工程品質獎。
文山青位於鳳山區北忠街352號，主結構RC、外牆二丁掛，全天候警衛管理，公設含花園、KTV、會議室，管理費每戶約1,500元，車位平面60位（單價約110到130萬元，小坪數2房不可購車位，機車位1:1配置）。提醒：資料出現落差——部分報導記載為「文龍東路」推案、60戶、公設比約35.5到35.6%、2021年4月完工，但多數平台（591、永慶、5168、樂屋網）記載地址為北忠街352號、80戶、屋齡約9年；究竟是同案不同記載或有兩案，待確認，正式提案前建議先查謄本與建照核對門牌與戶數。
成交行情要分產品類型看：「文山青大樓區」107筆均價約30.6萬/坪，「文山青（透天）」111筆均價約19萬/坪，兩者是不同產品類型，不能混用 ＊參考行情。另市場上還有「歐美森青道」「文華青」等同建商或名稱相近案，提案務必標明「文山青」大樓與正確門牌。
03 / 20 — 為什麼需要專屬手冊
隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡
文山青同時有大樓與透天兩種產品，均價差到11萬/坪，加上地址與戶數在不同平台記載不一致，屋主如果搞混產品類型或案別，開價很容易失焦。
有一份企劃書，把大樓與透天分開、把地址戶數的落差標示清楚，議價依據才禁得起檢驗。
04 / 20 — 基本資料總覽
文山青｜基本資料
鳳山區北忠街，歐美建設，屋齡約9年（一說2021年完工，待確認）。
- 棟數樓層
- 地上15層（一說地上20層、地下2層）
- 車位
- 平面60位，單價約110–130萬元，機車位1:1
- 管理費
- 每戶約1,500元
- 公設
- 花園、KTV、會議室（一說另含接待大廳、健身房、宴會廳、視聽室）
05 / 20 — 區域市場定位
文山特區周邊大樓，近一年均價約30.6萬/坪（大樓）
樂屋網／5168約30.6萬/坪（107筆），與透天產品約19萬/坪分開計算。
約19 萬/坪透天產品均價＊參考行情（不同產品類型）
價位落在文山特區周邊中屋齡大樓的一般水準，透天產品因土地持分不同，單價本就與大樓不可直接比較 ＊參考行情。
06 / 20 — 四大地段價值－學區
學區待確認
本次未取得可靠的國小、國中學區平台記載；實際歸屬以現場門牌查詢學區系統為準，待確認。
07 / 20 — 四大地段價值－商場市場
近文山特區商圈
報導記載近文山特區，生活機能仰賴文山特區周邊商圈；具體超市、市場步行距離待確認。
08 / 20 — 四大地段價值－公園綠地
周邊公園步行距離待確認
待確認（本次未取得可靠的鄰近公園步行距離資料，待確認）。
09 / 20 — 四大地段價值－交通建設
大眾運輸距離待確認
本次未取得本案至捷運、輕軌與國道的可靠距離資料，待確認，建議現場實測。
10 / 20 — 社區現況與管理
屋齡約9年，全天候警衛管理
全天候警衛管理，公設含花園、KTV、會議室，管理費每戶約1,500元。管委會運作與修繕基金待確認。
11 / 20 — 棟別樓層座向
這一戶，在社區裡站什麼位置
80戶社區，樓層與坪數是主要定價變數。
格局與坪數
待確認（社區規劃約23到45坪，2到3房）
是否含車位
待確認（車位單獨計價約110–130萬元）
12 / 20 — 主力坪數格局
社區主力格局一覽
- 格局規劃
- 2到3房，約23到45坪
- 近一年均價（大樓，對照）
- 約30.6萬/坪＊參考行情
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
13 / 20 — 近三年實價登錄總表
成交資料總覽
大樓與透天兩種產品的成交紀錄分開統計，提案時務必先確認本戶是大樓還是透天，只採同產品類型近半年成交，逐筆到內政部實價登錄核對。
14 / 20 — 價格走勢區間
均價約30.6萬/坪（大樓），走勢待確認
樂屋網、5168記載大樓一年均價約30.6萬/坪，逐月序列本次未取得，待確認 ＊參考行情。
15 / 20 — 競品比較
同建商與同案名產品類型對照
同建商的歐美森青道，以及案名相近的文華青、同案不同產品的文山青透天。
| 社區 | 屋齡／狀態 | 均價 | 備註 |
|---|
| 文山青大樓（本案） | 約9年＊ | 約30.6萬/坪 | 80戶＊，北忠街352號，歐美建設 |
| 文山青（透天） | 約9年＊ | 約19萬/坪 | 同案名不同產品類型，土地持分不同，不可直接比較 |
| 歐美森青道 | 待確認 | 約39.13萬/坪 | 同建商不同案，須逐案核對地址 |
| 文華青 | 待確認 | 約28.18萬/坪 | 名稱相近，建商與位置待確認，須區隔 |
四者名稱或建商相近但地址、產品類型不同，提案務必標明「文山青大樓」與北忠街352號，並確認本戶是大樓還是透天產品。
16 / 20 — 買方輪廓
誰會買這間房
- 首購與小家庭：看重2房23坪起的入門總價與文山特區生活機能。
- 換屋族：看重3房到45坪的空間與全天候警衛管理。
- 重視公設完整的買方：看重花園、KTV、會議室等公設規劃。
17 / 20 — 本戶銷售定位與包裝策略
主打哪三個賣點
- 近文山特區，曾獲工程品質獎報導。
- 全天候警衛管理，公設含花園、KTV、會議室。
- 屋齡約9年，80戶中小型社區。
大樓與透天均價差達11萬/坪不可混用；地址（北忠街／文龍東路）、戶數（60或80戶）、完工年份記載不一致；學區、公園、捷運距離待確認。
18 / 20 — 完整銷售流程
委託後，每個階段會做什麼
- 第一週：核對本戶是大樓或透天、樓層與坪數，確認正確門牌與戶數，訂出開價與底價。
- 第二到四週：分階段曝光，追蹤瀏覽與來電數據，依反應微調價格與訴求。
- 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
- 成交前：比對近半年同產品類型實際成交與待售競爭戶，重新校準底價，再進入議價。
19 / 20 — 為什麼選擇我
用市場真話，陪你做出更好的決策
同一個案名下有大樓和透天兩種產品，開價前先確認本戶是哪一種。
- 物件類型跨足大樓、透天、土地、商辦，能給跨產品的資產規劃建議，不是只會推單一產品。
- 專任委託搭配銷售企劃，定價依據、曝光節奏、AI輔助行銷素材都有節點可以檢視。
- 遇到地址、戶數記載不一致的社區，堅持先查謄本核對，不讓資料落差變成議價時的爭議點。
20 / 20 — 行動呼籲
下一步
約時間到府，核對棟別、樓層、坪數與屋況，當場把這份企劃書補齊。
周麗絹（絹姐）｜高雄置產規劃師．AI房仲
永慶不動產瑞隆鳳甲加盟店｜營業員證號 102登字第251262號
經紀業：天璘不動產仲介有限公司｜經紀人：張秀琴（經紀人證號 105高市字第01184）
經紀業特許證號：10833357700
0917374323｜LINE ID：@896gftut
資料來源：591實價登錄與新建案、永慶房仲網、樂居、樂屋網、5168實價登錄比價王、自由電子報地產天下、高雄房地王、打狗理財網（擷取日期 2026/09/27）。正式提案前請自行核對最新謄本與實價登錄逐筆資料。本案位於鳳山區文山特區，屬絹姐主力三區；地址（北忠街／文龍東路）、戶數（60或80戶）、完工年份、學區、公園與捷運距離待確認，大樓與透天均價不可混用。