高雄市鳳山區．保安二街｜社區資料、實價行情與銷售策略整理
屋齡僅約1年的全新社區，步行3分鐘到鳳翔國小雙語部，是同建商系列裡最新的一案。
悅讀悅禾由泰郡建設興建，2025年1月完工，屋齡約1年，位於鳳山區保安二街60號（近南華一路，鄰近國道一號與台88線快速道路），兩棟地上15層、地下3層，基地面積約898.2坪，共167戶，規劃167個坡道平面車位（車位配比接近1:1）。格局2房21–22坪、3房32–39坪，公設比約37%。累積222到244筆實價登錄，近一年均價約30.5到32.2萬/坪。
屋主最容易犯的錯，是把同建商泰郡建設另一個案「悅讀ABC」（保華二路，屋齡9到11年）的行情拿來當參考，兩者雖然都叫「悅讀」，但屋齡差了近10年，行情基礎完全不同；悅讀悅禾屋齡新、車位配比也較高，應該用自己的行情區間開價，而不是套用悅讀ABC的均價。
這份企劃書，先把行情區間、車位配比、周邊機能攤開來看，再談這一戶該怎麼定價。
高雄市鳳山區保安二街60號，泰郡建設興建。
屋齡新、車位配比高，行情應獨立於同系列老案之外評估。
屋齡僅約1年，成交案例已累積超過200筆，代表社區交易活絡。均價30.5到32.2萬/坪落在建商開價區間下緣，開價前務必以最新謄本與地政系統查詢結果為準，並鎖定近半年的成交案例判斷實際成交行情。
鳳翔國小雙語部近在咫尺，是這個地段最直接的訴求。
鳳翔國小（雙語部）步行約3分鐘，鳳翔國中同學區，上下學動線便利。
鄰近國道一號與台88線快速道路交流道，開車動線便利。
周邊公園綠地待現場核對，社區內有中庭花園與屋頂花園。
商圈機能待確認，需現場核對生活採買動線。
這頁需要到現場核對，先留欄位，見屋主當天補齊。
現場填完這頁，才能接著談第 07、08 頁的合理開價帶。
屋齡僅約1年，成交統計基準在不同平台間差異較大。
單價依不同平台計算基準（含車位／不含車位、統計區間）落差較大，實際開價前請以本戶最新謄本與地政系統查詢結果為準。
泰郡建設旗下「悅讀ABC」與「悅讀悅禾」都在鳳山區，但屋齡差距大，不能互相套用行情。
| 社區 | 屋齡 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 悅讀悅禾（本案） | 約1年 | 30.5–32.2萬/坪 | 保安二街，167戶，泰郡建設 |
| 悅讀ABC | 約9–11年 | 25.8–27.53萬/坪 | 保華二路，183戶，同建商，同鳳翔學區 |
| 福懋綠氧森仰森館 | 約9年 | 約26–30萬/坪 | 鳳山區中山東路，138戶，鳳翔重劃區，鳳山國中生活圈 |
兩案同屬泰郡建設「悅讀」系列、同屬鳳翔國小／國中學區，但屋齡差距近10年，悅讀悅禾均價明顯較高，反映屋齡與公設新舊的差異；行銷時應強調本案屋齡新的優勢，而非直接比較兩案價格。
屋齡新加上雙語學區近，適合重視教育資源與屋況的首購與換屋家庭。
這裡的買方多半是重視鳳翔國小雙語部教育資源、不想整理老屋的首購或換屋族，屋齡僅1年是最直接的訴求點。
把「賣多久」跟「賣多少」變成可以追蹤的過程。