高雄市鼓山區青海路295號｜皇苑建設，155戶，屋齡約12年，可觀山景
皇苑建設興建，A、B兩棟，地上26層、地下4層，155戶，屋齡約12年，平面車位301個，管理費約70元/坪/月，內部環境可觀山景。
御桂園林位於鼓山區青海路295號。提醒：本案在鼓山區，是你已確認繼續做的區；建商皇苑建設與你已完成的皇苑國際館、皇苑御寶、皇苑世紀館、皇苑人文觀邸、皇苑人文首璽同一品牌，屬同集團不同案，分屬美術館特區、農十六特區與明誠四路等不同生活圈，提案務必標明「御桂園林」與青海路正確門牌，不與同品牌其他案混淆。同建商、同建商亦有「皇苑御之苑」「皇苑人文經典」「皇苑人文首馥」「皇苑人文臻藏」等案名相近社區，須嚴格區隔；也與同街的隆大建設「隆大鳳凰會」（青海路51號）不同建商不同案。
近兩年均價約40.6萬/坪；112年9到10月多筆成交單價約52.3到68.1萬/坪 ＊參考行情。累計筆數與完整歷史區間本次未取得，近兩年均價與個別高單價成交落差明顯，議價前務必逐筆核對。
同建商皇苑建設旗下已有多個「皇苑」案名相近的社區，加上近兩年均價約40.6萬，但112年9到10月有多筆成交單價衝到52.3到68.1萬，落差極大，屋主如果沒先拆解清楚，很容易誤用別案行情或被單一高價成交誤導開價。
有一份企劃書，把正確案名門牌釘死、把近期與個別高價成交拆開講清楚，並與同建商其他皇苑案並排，議價依據才禁得起檢驗。
鼓山區青海路，皇苑建設，屋齡約12年，155戶。
近兩年均價約40.6萬/坪，112年9到10月多筆成交單價約52.3到68.1萬/坪。
近兩年均價與112年9到10月的高單價成交落差明顯，可能反映特定樓層或景觀戶的溢價，議價前務必先確認本戶對應的樓層與景觀條件 ＊參考行情。
待確認（鼓山區青海路一帶，具體國小、國中學區待確認，建議現場門牌查詢）。
待確認（具體超市、市場步行距離待確認，建議現場實測）。
待確認。
待確認（建議現場實測至捷運、輕軌站步行距離）。
平面車位301個。公設比、管委會運作與修繕基金待確認；建議現場核對電梯與公設維護狀況。
155戶社區，A、B棟別與樓層是主要定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
112年9到10月多筆成交單價約52.3到68.1萬/坪，明顯高於近兩年均價約40.6萬。累計筆數、成交總價區間、逐月序列本次未取得。提案時建議只採近半年成交、逐筆到內政部實價登錄核對，並確認查到的是「御桂園林」而非同建商其他皇苑案。
近兩年均價約40.6萬，但112年9到10月多筆成交約52.3到68.1萬，落差逾12萬，逐月序列本次未取得，待確認是否反映樓層或景觀差異 ＊參考行情。
同為皇苑建設的皇苑國際館、皇苑御寶、皇苑世紀館、皇苑人文觀邸，以及同青海路的隆大鳳凰會。
| 社區 | 屋齡／狀態 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 御桂園林（本案） | 約12年 | 約40.6–68.1萬/坪＊ | 155戶，青海路295號，皇苑建設 |
| 皇苑國際館 | 約16–17年 | 約48–54萬/坪＊ | 同建商不同案，美術館路151號，86戶，不同生活圈 |
| 皇苑御寶 | 約9年 | 約43–46萬/坪＊ | 同建商不同案，美術南三路351號，218戶，不同生活圈 |
| 皇苑世紀館 | 約10年 | 約47–49.9萬/坪＊ | 同建商不同案，美術東五路，100戶，不同生活圈 |
| 皇苑人文觀邸 | 約19–20年 | 約28–36.32萬/坪＊ | 同建商不同案，美術東五路166號，105戶，不同生活圈 |
| 隆大鳳凰會 | 約13年 | 約36.3–46.1萬/坪＊ | 同青海路不同建商不同案，51號，107戶，隆大建設 |
同品牌各案分屬美術館特區、農十六特區、明誠四路不同生活圈，不宜互相套用行情；隆大鳳凰會雖同在青海路，但不同建商不同案，提案務必標明「御桂園林」與青海路295號正確門牌，避免混淆。
與同建商皇苑國際館、皇苑御寶、皇苑世紀館、皇苑人文觀邸等須區隔不同生活圈；與同街隆大鳳凰會不同建商不同案；學區、公園與交通步行距離、公設比、成交總價區間待確認；近兩年均價與112年9到10月高單價成交落差逾12萬須向屋主說明清楚。
同建商旗下好幾個「皇苑」案名相近，開價前第一件事是把案名和門牌釘死。
約時間到府，核對棟別、樓層、坪數與屋況，當場把這份企劃書補齊。