帝品苑
銷售企劃書

為什麼這間房子需要一份企劃書

城揚建設興建，地上24層、地下4層，181戶，屋齡約11到12年，位於凹子底森林公園與市立美術館之間。

帝品苑位於鼓山區裕誠路1791號，農十六特區，格局為3房約53坪、4房約66到100坪，戶戶三面採光、衛浴開窗，配置Armani Casa家具，公設有健身房、瑜伽教室、閱覽室等，車位平面235個（配比約1:1.3）。公設比約31%、管理費約80元/坪/月（另有記載為4,815元/戶/月，計價方式待確認）。提醒：本案在鼓山區，不在絹姐主力三區（沿用先前鼓山區皇苑三案的「繼續做」，未重問）。

近一年均價約43.4到47.0萬/坪（樂居43.42、5168 47.0），591累計203筆、均價約48萬；平均成交均價約28.28萬含早期低價成交，不能當現行行情。5168記載成交208筆、總價約1,200到3,980萬，待售22筆、價帶3,650到5,580萬 ＊參考行情。屋齡有約11年與約12年兩種說法，待確認。

隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡

帝品苑與皇苑世紀館、皇苑國際館、皇苑御寶同在鼓山區美術館一帶，買方會並排比價；待售又有22筆，競爭戶多。

有一份企劃書，把同區皇苑各案、鄰近社區與價差攤開，議價依據才禁得起檢驗。

帝品苑｜基本資料

鼓山區裕誠路，城揚建設，屋齡約11到12年。

格局

3房約53坪、4房約66–100坪

採光

戶戶三面採光、衛浴開窗

車位

平面235個（配比1:1.3）

管理費

約80元/坪/月（另有4,815元/戶/月說法）

農十六特區大坪數社區，近一年均價約43到47萬/坪

樂居近一年43.42萬、5168近一年47.0萬、591累計約48萬/坪。

價位與皇苑世紀館（約47到49.9萬）相近、高於雄崗花園美術館（約42.8萬）與華人匯（約33.9萬）；平均成交均價28.28萬含早期成交，不宜引用 ＊參考行情。

龍華國小、明華國中

591記載學區為龍華國小與明華國中；實際歸屬以門牌查詢為準，待確認。

鄰明誠商圈與裕誠商圈

591記載鄰近明誠商圈與裕誠商圈；具體商場步行距離待確認。

位於凹子底森林公園與市立美術館之間

591與5168記載位於凹子底森林公園與市立美術館之間、近凹仔底公園；實際步行距離待確認，不宜寫成首排。

鄰輕軌聯合醫院站、龍華國小站，捷運凹子底站

5168記載鄰近輕軌聯合醫院站與龍華國小站、附近2個捷運站、18個公車站；591記載鄰近捷運凹子底站與輕軌C23預定站；實際步行時間以現場實測為準，預定站時程有不確定性。

屋齡約11到12年，管理現況待確認

公設有健身房、瑜伽教室、閱覽室；管理費計價方式不一，管委會運作與修繕基金待確認。

這一戶，在社區裡站什麼位置

181戶，樓層、景觀與坪數是主要定價變數。

社區主力格局一覽

3房

約53坪

4房

約66–100坪

近一年均價（對照）

約43–47萬/坪＊參考行情

本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。

成交資料總覽

平均成交均價約28.28萬與近一年約43到47萬相差極大，代表屋齡12年間價格大漲。提案時建議聚焦近半年相近坪數成交，逐筆到內政部實價登錄核對。

由早期約28萬漲到近一年約43–47萬

平均成交均價約28.28萬/坪，近一年約43.42到47.0萬，漲幅明顯；逐年序列與近期是否已見高，本次未取得，走勢待確認 ＊參考行情。

農十六特區與美術館特區相鄰案對照

同區的皇苑世紀館、皇苑國際館，以及5168列出的雄崗花園美術館、華人匯。

雄崗花園美術館與華人匯的資料本次未逐項查證，僅供價位參考；帝品苑為城揚建設案，與你已做的三民區城揚各案位於不同生活圈。

誰會買這間房

• 高資產換屋族：看重3房約53坪、4房66到100坪與三面採光。
• 公園與藝文生活派：看重凹子底森林公園與美術館之間。
• 輕軌通勤族：看重聯合醫院站、龍華國小站（步行時間待實測）。

主打哪三個賣點

• 凹子底森林公園與美術館之間，三面採光、衛浴開窗。
• 輕軌聯合醫院站與龍華國小站，附近2個捷運站。
• 3到4房大坪數，部分配雙平車位，高樓層景觀宅。

待售22筆、競爭戶多；早期低價與近期價差極大，勿以歷史平均價開價。

委託後，每個階段會做什麼

• 第一週：核對本戶樓層、景觀與坪數，盤點待售22筆競爭戶，訂出開價與底價。
• 第二到四週：分階段曝光，追蹤瀏覽與來電數據，依反應微調價格與訴求。
• 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
• 成交前：比對近期相近坪數成交與待售競爭戶，重新校準底價，再進入議價。