01 / 20 — 封面
社區銷售企劃書
崑庭敦峰
銷售企劃書
高雄市前鎮區．一心二路162號｜三多商圈核心・單層四戶大四房｜社區資料、實價行情與銷售策略整理
02 / 20 — 給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份企劃書
一心二路上短短一段路，同時有崑庭敦峰、京城新世界、名發晶閣三棟大樓，開價前務必先分清楚。
崑庭敦峰由崑庭建設興建，位於前鎮區一心二路162號，地上29層、地下6層，RC結構，總戶數106戶，車位99個（平面81＋機械18）。格局以3房43坪、4房56/65坪為主，單層僅四戶，屬同商圈少見的低戶數規劃。近一年均價約40.9萬/坪，近6個月均價41.2萬/坪，累積99到205筆實價登錄，總價區間約1,425萬到3,842萬元。
屋主最容易犯的錯，是把同一心二路上的「京城新世界／世界心」（163號，均價30到43萬/坪）或「名發晶閣」（228號，均價35.5到35.6萬/坪）的行情套用在本案身上——三棟建商、規劃、行情都不同，混用會讓開價脫離實際市場。另外，不同平台統計的成交單價區間落差極大（33.4到119.4萬/坪），推測含店面或特殊戶型，開價前務必逐筆核對。
這份企劃書，先把正確行情走勢、社區規劃、周邊機能攤開來看，再談這一戶該怎麼定位。
03 / 20 — 為什麼需要專屬手冊
隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡
一心二路上同時有三棟大樓名稱容易混淆，加上成交單價統計落差極大，隨便刊登容易讓屋主或買方誤用其他社區、甚至店面的行情。
有一份企劃書，把正確社區名稱、地址、行情區間清楚標示，讓屋主與買方都對齊同一個社區在討論，議價依據才禁得起檢驗。
04 / 20 — 基本資料總覽
崑庭敦峰｜基本資料
高雄市前鎮區一心二路162號，崑庭建設興建，地上29層、地下6層。
- 格局規劃
- 3房43坪｜4房56/65坪，單層僅四戶
- 公設比
- 官方行銷稱「低公設」，確切比例待確認
- 車位
- 共99個（平面81＋機械18）
- 地段特色
- 三多商圈核心，步行5分鐘達捷運三多商圈站
05 / 20 — 區域市場定位
三多商圈核心指標大樓，行情約41萬/坪
近一年均價40.9萬/坪，近6個月41.2萬/坪，行情相對穩定。
40.9–41.2萬/坪近一年／近6個月均價 ＊參考行情
33.4–119.4萬/坪成交單價區間（含極端值）
成交單價區間33.4到119.4萬/坪落差極大，119.4萬/坪明顯不像一般住宅成交，推測為店面或特殊登記案例。開價前務必以近一年均價（40.9到41.2萬/坪）為主要依據，並找出與本戶坪數最接近的正常住宅成交案例。
06 / 20 — 四大地段價值｜學區
愛群國小、獅甲國中
學區為愛群國小、獅甲國中，與同商圈的「京城新世界／世界心」同屬愛群國小學區，教育資源集中。
07 / 20 — 四大地段價值｜商場市場
步行5分鐘達大遠百、SOGO、新光三越
位處三多商圈核心，步行5分鐘內可達大遠百、SOGO、新光三越三大百貨，加上三興夜市、超市與各式餐廳，生活機能在同商圈屬頂級水準。
08 / 20 — 四大地段價值｜公園綠地
緊鄰盛興公園
盛興公園就在社區旁，加上區域內綠地資源豐富，與「京城新世界／世界心」共享同一個公園休憩圈。
09 / 20 — 四大地段價值｜交通建設
鄰近捷運三多商圈站，未來黃線Y14站施工中
鄰近捷運紅線三多商圈站，未來高雄捷運黃線Y14站也在施工中；車程5分鐘或1站捷運可達港埠旅運中心，5站捷運可達小港國際機場，交通機能完整。
10 / 20 — 社區現況與管理
社區管理與公設現況
公設包含接待大廳、屋頂花園、交誼廳、會議室、閱覽室、視聽室、健身房、兒童遊戲區、KTV、Lounge Bar等，規劃等級屬三多商圈指標大樓。具體管理費與逐年維護狀況待確認，建議現場向管委會確認。
11 / 20 — 棟別樓層座向
這一戶，在社區裡站什麼位置
單層僅四戶，樓層與座向仍會影響採光棟距與定價。
格局與坪數
待確認（社區主力：3房43坪／4房56、65坪）
12 / 20 — 主力坪數格局
社區主力格局一覽
- 主力產品
- 3房43坪｜4房56坪或65坪，單層四戶
- 總價帶（實價登錄）
- 約1,425萬–3,842萬元
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
13 / 20 — 近三年實價登錄總表
成交資料總覽
33.4–119.4萬/坪成交單價區間（含極端值）
成交單價出現119.4萬/坪的極端值，明顯高於一般住宅行情，待確認，推測為店面或特殊登記案例，建議直接查詢內政部實價登錄網站取得逐筆明細並排除異常值。
14 / 20 — 價格走勢區間
近一年行情穩定在41萬/坪上下
近一年均價40.9萬/坪，近6個月41.2萬/坪，走勢相對穩定。本戶合理開價帶應以這個區間為主，並排除極端值案例，再對照近3到6個月相近坪數的正常成交案例。
15 / 20 — 競品比較
一心二路沿線大樓比較，三棟務必分清楚
短短一心二路上同時有三棟大樓，行情與定位都不同，必須清楚區隔。
| 社區 | 屋齡 | 均價 | 備註 |
|---|
| 崑庭敦峰（本案） | 待確認 | 40.9–41.2萬/坪 | 崑庭建設，29層，一心二路162號 |
| 京城新世界／世界心 | 約1年 | 30–43萬/坪 | 京城建設，29層，一心二路163號 |
| 名發晶閣 | 約4年 | 35.5–35.6萬/坪 | 名發建設，28層，一心二路228號 |
三棟同在一心二路上但門牌、建商、行情都不同，行銷與提案時務必標明正確門牌「162號」，避免與另外兩棟混淆。崑庭敦峰的差異化賣點是單層僅四戶的低戶數規劃與大坪數4房產品。
16 / 20 — 買方輪廓
誰會買這間房
- 換屋首選族：看重單層僅四戶的低戶數規劃，以及56到65坪的少見大4房產品。
- 捷運通勤族：看重步行5分鐘到三多商圈站，未來銜接黃線Y14站的雙捷運題材。
- 重視商圈機能的家庭：看中步行5分鐘到大遠百、SOGO、新光三越三大百貨的生活機能。
17 / 20 — 本戶銷售定位與包裝策略
主打哪三個賣點
- 單層僅四戶，56到65坪大4房規劃，是同商圈換屋族少見的低戶數選擇。
- 步行5分鐘達大遠百、SOGO、新光三越三大百貨，生活機能同商圈頂級水準。
- 緊鄰盛興公園，加上鄰近捷運三多商圈站與未來黃線Y14站，交通綠地兼具。
行銷素材務必標明「一心二路162號」，避免與同路段的「京城新世界／世界心」（163號）、「名發晶閣」（228號）混淆。
18 / 20 — 完整銷售流程
委託後，每個階段會做什麼
- 第一週：核對本戶樓層、座向、坪數格局，以近一年均價區間攤開行情說明給屋主聽，訂出開價與底價。
- 第二到四週：分階段曝光，主打低戶數規劃與三多商圈機能，追蹤瀏覽與來電數據。
- 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
- 成交前：比對近3到6個月相近坪數的正常成交案例（排除極端值）重新校準底價。
19 / 20 — 為什麼選擇我
用市場真話，陪你做出更好的決策
前鎮區是絹姐最熟的主力商圈之一，一心二路上三棟大樓的差異她比誰都清楚。
- 遇到同路段名稱相近、行情容易混淆的社區，堅持逐一核對正確門牌，不會把三棟資料混著用。
- 物件類型跨足大樓、透天、土地、商辦，能給跨產品的資產規劃建議，不是只會推單一產品。
- 專任委託搭配銷售企劃，定價依據、曝光節奏、AI輔助行銷素材都有節點可以檢視。
20 / 20 — 行動呼籲
下一步
約時間到府，核對本戶樓層、座向、坪數格局條件，當場把這份企劃書補齊。
周麗絹（絹姐）｜高雄置產規劃師．AI房仲
永慶不動產瑞隆鳳甲加盟店｜營業員證號 102登字第251262號
經紀業：天璘不動產仲介有限公司｜經紀人：張秀琴（經紀人證號 105高市字第01184）
經紀業特許證號：10833357700
0917374323｜LINE ID：@896gftut
資料來源：樂居、591實價登錄、591新建案、樂屋網、5168實價登錄比價王、好房網Housefun、高雄房地王、大心地圖房地網、環遊世界366天、Super Jullian國際房產筆記（擷取日期 2026/09/14）。一心二路上同時有多棟名稱相近大樓，且成交單價出現明顯極端值，正式提案前請自行核對最新謄本與實價登錄逐筆資料。