高雄市鳳山區．和德街｜社區資料、實價行情與銷售策略整理
富邦大無疆規模龐大，A到H共5棟（A、B、E、F、H棟），總戶數767戶，累積實價登錄超過1,300筆，是少數能單靠社區內部資料就看出完整行情走勢的案子。但正因為規模大，各棟行情也有落差：C館近一年均價28.8萬/坪，EFH棟則是29.7萬/坪，整體歷史單價區間更是從14.8萬到39.7萬/坪都有。
屋主最容易犯的錯，是拿「社區均價31萬/坪」直接當自己這戶的開價依據，卻沒注意到這個數字是5棟、767戶混在一起算出來的，跟自己這一棟、這個樓層未必是同一個級距。
這份企劃書，先把各棟行情拆開來看，再談這一戶該落在哪個價格帶。
高雄市鳳山區和德街107號（和德街、光華東路口），富邦建設興建，建國工程營造。
各棟樓高：A棟28層、B棟25層、E棟23層、F棟25層、H棟20層（地下皆3層）
各棟行情有落差，社區均價只能當粗略參考。
C館近一年均價28.8萬/坪，EFH棟則是29.7萬/坪，兩者已有將近1萬/坪的差距；最新一筆成交（113年8月）單價34.8萬/坪，落在整體區間偏高段。開價前務必先確認本戶所在棟別，用該棟的行情做依據，而不是整個社區的混合均價。
鳳山黃金雙學區，加上下樓就是5,000坪公園綠帶。
鳳西國小、鳳西國中，是鳳山區的黃金雙學區。
鳳山中山路商店街提供日常食衣住行機能。
和德兒童歡樂公園約5,000坪，鄰近大度濕地公園、鳳山溪畔等約15處綠地公園；面公園棟享有永久棟距。
距捷運大東站約750公尺（步行約13分鐘、開車約5分鐘），鄰近大東文化藝術中心。
5棟767戶的大社區，棟別跟是否面公園，是影響價格最關鍵的兩個因素。
現場填完這頁，才能接著談第 07、08 頁的合理開價帶。
767戶累積超過1,300筆成交，足以拆出各棟的獨立行情。
| 棟別 | 近一年均價 | 備註 |
|---|---|---|
| C館 | 28.8萬/坪 | 統計區間114.06–115.05 |
| EFH棟 | 29.7萬/坪 | 598筆成交 |
| 全社區平均 | 31萬/坪 | 1,388筆成交，僅供粗略參考 |
單價依不同平台計算基準（含車位／不含車位、統計棟別）落差較大，實際開價前請以本戶所在棟別的最新謄本與地政系統查詢結果為準。
767戶的規模，讓「棟別比較」比「找外部社區比較」更有意義。
| 比較對象 | 近一年均價 | 備註 |
|---|---|---|
| 富邦大無疆－本戶所在棟 | 待確認 | 需先確認棟別 |
| 富邦大無疆 C館 | 28.8萬/坪 | 社區內部對照 |
| 富邦大無疆 EFH棟 | 29.7萬/坪 | 社區內部對照 |
富邦大無疆規模夠大、成交夠多，社區內部各棟的比較，會比拉其他社區來比較更準確；如需外部對照，建議另外查詢鳳山區同時期完工的其他大型社區。
鳳山黃金雙學區加上大型公園，吸引重視居住品質的家庭型買方。
這裡的買方多半是重視鳳西國小、鳳西國中學區，同時想要公園景觀與全平面車位這種同規模社區少見配置的家庭型換屋族。
把「賣多久」跟「賣多少」變成可以追蹤的過程。