高雄市左營區．崇實路250號｜太普開發建設・巨蛋商圈雙塔景觀宅
太普開發建設興建，2023年11月完工，屋齡約2年，兩棟28層雙塔，共418戶。
太普美術海位於高雄市左營區崇實路250號，由太普開發建設興建，2023年11月30日竣工，屋齡約2年，基地面積2667坪，規劃兩棟地上28層、地下3層雙塔建築，共418戶住家，公設比34.3%。這份企劃書要先說明：本案位於左營區，不在絹姐主力經營的鳳山、前鎮、苓雅三區，提案時會誠實告知這一點，同時仍以同樣嚴謹的研究方式完成分析。
實價登錄成交筆數約442筆，樣本數充足，但各平台均價落差較大（近一年37到43萬/坪不等，歷史區間32.8到50.9萬/坪），需要拆解清楚才能判斷合理開價。社區鄰近巨蛋商圈與漢神巨蛋百貨，也鄰近美術館商圈。市場上另有「太普美術君臨」「太普美術北一街」等同建商系列，位於鼓山區，行情與地段不同，會特別提醒區隔。
「太普美術」系列在高雄有多個不同案場（美術海在左營區、美術君臨與美術北一街在鼓山區），加上均價各平台落差不小，隨便刊登容易讓買方或屋主搞不清楚正確的行情帶。
有一份企劃書，把正確地址、正確行政區、行情區間拆解清楚標示，讓屋主與買方都對齊同一個社區在討論，議價依據才禁得起檢驗。
高雄市左營區崇實路250號，太普開發建設興建，2023年11月完工。
近一年均價37到43萬/坪不等，歷史成交區間32.8到50.9萬/坪，442筆成交樣本充足。
均價落差可能來自計算期間不同，或是否納入低樓層、店面、車位等特殊交易類型。樣本數442筆算充足，但開價前務必拆解出與本戶相近坪數、樓層、朝向的近3到6個月成交案例，而不是直接套用單一均價。
學區為永清國小或舊城國小（依門牌分界，需現場核對），國中學區為大義國中，是左營區內具口碑的學區組合。
鄰近巨蛋商圈與漢神巨蛋百貨（博愛二路與新莊一路口），也靠近美術館商圈。主要生活機能仰賴左營大路商圈，傳統小吃、連鎖餐飲、銀行、郵局一應俱全。
周邊近自勉公園，提供日常散步與休憩的綠地空間，生活機能與綠地資源兼顧。
鄰近台鐵左營車站及內惟車站，緊鄰左營大路，受惠於新台17線拓寬。輕軌美術館站、內惟藝術中心站步行範圍內可達，捷運紅線左營站（高鐵共構）則需轉乘公車或開車。先鋒路、介壽路口有多條公車路線行經。
全案兩棟28層雙塔，共418戶，公設比34.3%，屋齡僅約2年，社區維護狀況多屬新成屋穩定期。具體公設項目、管理費與逐年維護狀況待確認，建議現場向管委會確認。
兩棟28層雙塔，棟別、樓層、朝向、是否為景觀戶是主要定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
442筆樣本數充足，但各平台均價落差較大，可能與計算期間、是否納入特殊交易類型有關。建議直接查詢內政部實價登錄網站取得逐筆明細，聚焦與本戶相近坪數、樓層的近3到6個月正常成交案例。
歷史成交區間32.8到50.9萬/坪，跨距頗大，反映兩棟雙塔內不同樓層、朝向、是否為景觀戶的價差明顯。近一年均價37到43萬/坪，最新成交紀錄一度來到46萬/坪。本戶合理開價帶務必以相近樓層、坪數、朝向的實際成交案例為準，不宜直接套用社區單一均價。
同建商在鼓山區另有「太普美術君臨」「太普美術北一街」，地段與行情不同，行銷時務必區隔。
| 社區 | 行政區 | 屋齡 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| 太普美術海（本案） | 左營區 | 約2年 | 37–43萬/坪 | 崇實路250號，418戶雙塔 |
| 太普美術君臨 | 鼓山區 | ＊參考行情 | 待確認 | 同建商不同案，美術南三路 |
| 太普美術北一街 | 鼓山區 | ＊參考行情 | 30.73萬/坪 | 同建商不同案，93筆成交 |
三案同建商但分屬不同行政區、不同地段，行情帶不同。行銷與提案時務必標明正確地址「左營區崇實路250號」，避免與鼓山區的同系列案場混淆。
行銷素材務必標明正確地址「左營區崇實路250號」，並主動提醒買方本案與鼓山區「太普美術君臨」「太普美術北一街」是不同建案，避免混淆造成信任問題。
即使左營區不是絹姐主力經營區域，同樣用同一套嚴謹方法拆解行情，不會因為不熟就隨便帶過。
約時間到府，核對本戶棟別、樓層、朝向、坪數格局條件，當場把這份企劃書補齊。