高雄市鳳山區．環河東街｜社區資料、實價行情與銷售策略整理
鳳翔重劃區內的透天電梯別墅，併排雙車庫是這類產品少見的配置。
大雅京都8由大義建設興建，位於鳳山區環河東街109號，鳳翔重劃區內，共28戶透天電梯住宅，屋齡約7年（不同批次介於約0.9到7年），採併排雙車庫、一樓停車，每戶2個車位。地坪35–66坪、建坪88–123坪、面寬7.5–8米，總價區間約1,800到3,980萬。累積約31筆實價登錄，近兩年均價約29.7萬/坪。
屋主最容易犯的錯，是隨便抓一個均價數字就開價，卻沒注意到單價區間其實從20.7到32.6萬/坪都有，跟坪數大小、是否含車位計算都有關；也容易把附近的「大雅京都7」（鳳東三街，不同建案）的行情誤植過來，兩者雖然名稱相近，但地址與批次不同。
這份企劃書，先把行情區間、透天產品特性、周邊機能攤開來看，再談這一戶該怎麼定價。
高雄市鳳山區環河東街109號，大義建設興建，鳳翔重劃區內，已完銷。
不同坪數、含不含車位的計算基準落差大，開價前務必核對最新資料。
單價區間從20.7到32.6萬/坪都有，跟建坪大小、是否為邊間、含不含車位的計算方式都有關係。開價前務必以最新謄本與地政系統查詢結果為準，並確認本戶所在批次與棟別位置。
中正國小學區加上鳳山中商圈，是這個地段生活機能的兩大支柱。
中正國小、鳳山國中，鳳翔重劃區主要學區。
鳳翔重劃區位於鳳山國中站與大寮站之間，捷運黃線可及範圍內。
車程約5分鐘可達鳳山中商圈、鳳林路商圈，鳳林路上有小北百貨、全聯福利中心。
鄰近中正國小的鳳山共同市場，生活採買機能完整。
是否邊間、批次新舊，是這個社區最關鍵的定價變數，先到現場核對。
現場填完這頁，才能接著談第 07、08 頁的合理開價帶。
透天產品總價區間跨度大於一般大樓，需拆分坪數判斷行情。
單價依不同平台計算基準（建坪／地坪計算方式、含不含車位、統計區間）落差較大，實際開價前請以本戶最新謄本與地政系統查詢結果為準。
大義建設「大雅京都」系列在鳳翔重劃區有多個批次，門牌與批次不同，行情基礎也不同。
| 社區 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|
| 大雅京都8（本案） | 29.7萬/坪 | 環河東街109號，28戶透天，大義建設 |
| 大雅京都7（非本案） | 待確認 | 鳳東三街，不同批次，同建商 |
同建商大義建設在鳳翔重劃區推出多個「大雅京都」系列批次，門牌與完工時間都不同，行銷素材務必明確標示「環河東街109號」，避免買方誤認為其他批次的行情。
併排雙車庫加上大坪數格局，適合重視空間感與停車便利的換屋、置產家庭。
這裡的買方多半是預算充裕、重視透天產品空間彈性與雙車位便利性的換屋或多代同堂家庭，不是單純比較大樓總價的首購族。
把「賣多久」跟「賣多少」變成可以追蹤的過程。