高雄市苓雅區青年二路117號｜興總建設，亞灣上灣區指標大樓，122戶，開放格局70到120坪
興總建設投資興建，泰陞營造施工，張文明建築師事務所設計，單棟地上26層、地下5層，122戶住家加5戶店面，全新成屋。
大觀在上位於苓雅區青年二路117號，基地約857.2坪、建蔽率約53.17%，公設比約34.5%，開放格局70到120坪（3到5房）。步行約3分鐘可達苓雅市場、自強夜市、漢神百貨，車程約3分鐘可達捷運三多商圈站，鄰國道1號與88快速道路，距中央公園約818公尺。提醒：市場上另有「合展大觀富域」（均價約15萬/坪，247筆成交），案名相近但地段、行情完全不同，提案時務必標明「大觀在上」與青年二路117號，避免混淆。
591累計20筆均價約46萬/坪，樂屋網21筆均價約44.1萬/坪，5168約45.4萬/坪，最新成交（2026年2月）約44.1萬/坪；成交總價約3,130到5,680萬，單價約39.6到52.3萬/坪 ＊參考行情。開價落差也大，591新建案頁面開價38到58萬/坪、高檔住宅頁面開價44.1萬/坪，建議以近期實際成交為準。
亞灣上灣區指標大樓、開放格局大坪數，成交樣本僅20到21筆，單筆成交就能大幅拉動均價，加上與「合展大觀富域」案名相近，屋主開價很容易被誤導或混淆。
有一份企劃書，把正確案名、成交區間與同建商、同街的案並排，議價依據才禁得起檢驗。
苓雅區青年二路，興總建設，全新成屋。
591約46萬（20筆）、樂屋網約44.1萬（21筆）、5168約45.4萬/坪。
屬亞灣區指標大樓水準，成交樣本不多（20到21筆），單筆高總價交易對均價影響大，議價時應留意這一點，避免用單一極端成交定價 ＊參考行情。
本次未取得可靠的國小、國中學區平台記載；實際歸屬以現場門牌查詢學區系統為準，待確認。
步行約3分鐘可達苓雅市場、自強夜市、漢神百貨，車程約3分鐘可達全聯福利中心苓雅三多店，約5分鐘內可達三多商圈。
距中央公園約818公尺，實際步行距離以現場實測為準。
車程約3分鐘可至捷運三多商圈站，亦有國道1號及88快速道路可利用；實際步行距離待確認。
公設項目、管理費、管委會運作與修繕基金待確認；剛交屋，建議現場核對公設維護狀況。
122戶大坪數社區，樓層與座向是主要定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
成交樣本僅20到21筆，樣本數不多，單筆交易對均價影響較大。提案時建議逐筆核對含不含車位、坪數與樓層，避免用單一極端成交當定價依據。
2026年2月最新成交約44.1萬/坪，落在成交區間中段；逐月序列本次未取得，待確認 ＊參考行情。
同在青年二路的福懋鼎湛，以及同為興總建設的捷市旅。
| 社區 | 屋齡／狀態 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 大觀在上（本案） | 全新成屋 | 約44–46萬/坪 | 122戶，青年二路117號，興總建設 |
| 福懋鼎湛 | 約14–17年 | 約26–30萬/坪 | 同青年二路65號，福懋建設，76戶，不同案 |
| 捷市旅 | 約15–16年 | 約33.6–35.5萬/坪 | 同建商興總建設，前鎮區瑞南街，143戶，不同案 |
| 合展大觀富域 | 待確認 | 約15萬/坪 | 案名相近，非本案，247筆成交，須嚴格區隔 |
大觀在上是亞灣上灣區全新指標大樓，屋齡與產品定位跟福懋鼎湛、捷市旅完全不同，均價不可直接套用；「合展大觀富域」案名相近但非本案，須嚴格區隔。
成交樣本僅20到21筆，單筆交易易拉動均價；與「合展大觀富域」案名相近須區隔；學區、公設比細節、管理費待確認。
成交樣本少的指標大樓，一筆特殊交易就能讓均價失真。
約時間到府，核對棟別、樓層、坪數與屋況，當場把這份企劃書補齊。