高雄市前鎮區．啟聖街｜高雄展覽館對面．雙塔臨海豪宅｜社區資料、實價行情與銷售策略整理
高永機構旗下高圓建設歷時十年在1,195坪臨海基地打造的雙塔地標豪宅，正對高雄展覽館。
大船入港由高圓建設（高永機構）興建，位於前鎮區啟聖街88號，2020年1月完工，屋齡約6年，地上27層、地下3層，全案僅92戶，公設比34.5%。格局採開放規劃雙拼純豪宅，坪數約70到180坪（不同資料略有出入），戶戶超大面寬窗景、3米縱深景觀陽台。近一年均價約41.7到42.4萬/坪，累積68到97筆實價登錄，成交總價約2,478萬到5,200萬元，單價區間約30.3到51.9萬/坪。
屋主最容易犯的錯，是拿新案開價45到73萬/坪來設定期待，卻沒注意到實際成交均價只有41.7到42.4萬/坪，落差不小；也要留意坪數規劃70到180坪跨幅極大，不同坪數的單價通常差異明顯。
這份企劃書，先把正確行情走勢、社區規劃、周邊機能攤開來看，再談這一戶該怎麼定位。
新案開價（45–73萬/坪）跟實際成交均價（41.7–42.4萬/坪）落差不小，隨便刊登容易讓屋主誤用開價當作行情依據，開錯價格帶。
有一份企劃書，把開價、成交行情拆開來看，讓屋主知道實際可成交的合理區間在哪裡，議價依據才禁得起檢驗。
高雄市前鎮區啟聖街88號，高圓建設（高永機構）興建，2020年1月完工。
近一年均價41.7–42.4萬/坪，新案開價卻達45–73萬/坪。
成交單價區間30.3到51.9萬/坪，落差極大，主要來自70到180坪的坪數跨幅——小坪數與大坪數、是否面海景，單價都不同。開價前務必找出與本戶坪數、樓層最接近的成交案例，不要直接套用新案開價表或社區均價。
學區為獅甲國小、獅甲國中，是亞洲新灣區內生活機能與教育資源都成熟的區段，與「和陸寓邸」「京城新世界」同屬相近學區聚落。
位於亞洲新灣區5G AIoT創新園區黃金地段，鄰近商圈發展成熟；確切超市、傳統市場步行距離待確認，建議現場核對。
鄰近勞工公園，正對高雄展覽館周邊水岸開放空間，加上臨海基地本身的視野優勢，是亞洲新灣區水岸豪宅少見的完整景觀資源。
距輕軌軟體園區站僅約1分鐘路程，3站即可接軌捷運紅線；輕軌高雄展覽館站也在步行範圍內，鄰近高雄總圖書館，交通與文化建設機能兼具。
全案僅92戶，地上27層、地下3層，公設比34.5%，雙塔地標建築規劃屬亞洲新灣區指標豪宅等級。具體管理費、公設項目與逐年維護狀況待確認，建議現場向管委會確認。
雙塔哪一棟、樓層高低與是否面海景，是這個社區最關鍵的定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
不同平台統計成交筆數落差明顯（68到97筆），待確認，建議直接查詢內政部實價登錄網站取得逐筆明細，並優先比對與本戶坪數相近的案例。
成交單價從30.3到51.9萬/坪都有，落差主要來自70到180坪的坪數跨幅，以及是否面海景。本戶合理開價帶需要先確認坪數、樓層與是否面海景，再對照近3到6個月相近條件的成交案例，而非只看社區均價或新案開價表。
與同商圈超高總價指標豪宅相比，大船入港以臨海雙塔景觀見長。
| 社區 | 屋齡 | 均價 | 成交筆數 | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| 大船入港（本案） | 約6年 | 41.7–42.4萬/坪 | 68–97筆 | 高圓建設，27層，開放格局70–180坪 |
| 國城定潮 | 約3–5年 | 48.0–50.5萬/坪 | 118–225筆 | 國城建設，41層，100–300坪 |
| 遠雄THE ONE | 約6年 | 43.82–45.85萬/坪 | 223–344筆 | 68層，樓下IHG洲際酒店 |
三案均屬亞洲新灣區超高總價指標豪宅，大船入港屋齡與遠雄THE ONE相近，均價略低；國城定潮屋齡較新、均價最高。大船入港的差異化賣點是臨海雙塔景觀與正對高雄展覽館，比較時仍應以個案坪數與樓層條件為主。
行銷素材務必以近期實際成交（41.7–42.4萬/坪）為主要依據，新案開價（45–73萬/坪）僅供話題參考，不宜直接當作本戶開價。
前鎮區是絹姐最熟的主力商圈之一，亞洲新灣區指標豪宅的行情結構她比誰都清楚。
約時間到府，核對本戶棟別、樓層、是否面海景、坪數格局條件，當場把這份企劃書補齊。