01 / 20 — 封面
社區銷售企劃書
多城C
銷售企劃書
高雄市鳳山區．文殿街69號｜°C多城國際・文德國小學區成屋
02 / 20 — 給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份企劃書
正式全名「°C多城國際」，屋齡約14到15年，文德國小學區成屋。
多城C（正式全名「°C多城國際」）位於高雄市鳳山區文殿街69號，由侑城建設興建，2011年9月完工，地上15樓，總戶數172戶，坪數規劃11.56到49.78坪，公設比34.64%。
屋主最容易犯的錯，是把同建商旗下「多城國際M」（均價約25.5萬/坪）、「多城國際MM」（均價約22.24萬/坪）的行情套用在本案身上——這幾個是不同棟、不同均價的建案，開價前務必先確認正確是「°C多城國際（多城C）」。另外仁武區還有「多城市Ⅰ」「多城市Ⅱ」，是完全不同行政區、不同建案，不要混淆。
03 / 20 — 為什麼需要專屬手冊
隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡
「多城」系列建案數量不少，均價差異又大（22萬到31萬/坪都有），隨便刊登容易讓買方或屋主誤用其他棟的行情，開錯價格帶。
有一份企劃書，把正確社區全名、地址、行情區間清楚標示，讓屋主與買方都對齊同一個社區在討論，議價依據才禁得起檢驗。
04 / 20 — 基本資料總覽
多城C｜基本資料
高雄市鳳山區文殿街69號，侑城建設興建，2011年9月完工。
- 格局規劃
- 坪數11.56–49.78坪，戶型多元
- 棟數樓層
- 地上15樓
- 建商
- 侑城建設
- 地段特色
- 文德國小學區，鄰近文山、澄清路生活圈
05 / 20 — 區域市場定位
屋齡約14–15年成屋，均價約29.8–30.72萬/坪
近一年均價29.8到30.72萬/坪，最新成交（2024年8月）達38.1萬/坪。
最新成交單價達38.1萬/坪，明顯高於一年均價，顯示行情正在墊高，但歷史成交單價區間曾低到6.8萬/坪待確認，這類極端低值多半是車位或特殊關係人交易，開價時不應納入計算。
06 / 20 — 四大地段價值｜學區
文德國小步行約100公尺，文山高中國中部
國小學區為文德國小，距離約100公尺，步行可達；國中學區為文山高中國中部。學區距離近，是本案訴求家庭客群的重要賣點。
07 / 20 — 四大地段價值｜商場市場
鄰近三井OUTLET，周邊購物設施豐富
鄰近三井OUTLET，周邊統計約有11個購物設施，加上文山、澄清路生活圈，日常採買與休閒購物選擇多元。
08 / 20 — 四大地段價值｜公園綠地
鄰近文山、文華兒童公園，車行可達鳳山熱帶園藝試驗所
周邊有文山兒童公園、文華公園等小型綠地，車行可達上萬坪的鳳山熱帶園藝試驗所，大小綠地兼具。
09 / 20 — 四大地段價值｜交通建設
捷運橘線大東站、鳳山站，黃線規劃中
鄰近捷運橘線O13大東站、O14鳳山站；捷運黃線Y16站預計經過澄清路，屬中長期建設題材。鐵路方面，車程約6分鐘內可達台鐵正義站、鳳山站。主要幹道有青年路、文衡路、澄清路、建國路，車程5分鐘內可上國道一號九如交流道。
10 / 20 — 社區現況與管理
社區現況與管理
全案172戶，地上15樓，屋齡約14到15年，公設比34.64%。具體管理費、公設項目與逐年維護狀況待確認，建議現場向管委會確認。
11 / 20 — 棟別樓層座向
這一戶，在社區裡站什麼位置
坪數規劃跨度大（11.56到49.78坪），樓層與座向是關鍵定價變數。
格局與坪數
待確認（社區坪數規劃：11.56–49.78坪）
12 / 20 — 主力坪數格局
社區主力格局一覽
- 坪數範圍
- 11.56–49.78坪，戶型多元
- 近一年均價（供對照）
- 約29.8–30.72萬/坪
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
13 / 20 — 近三年實價登錄總表
成交資料總覽
歷史最低6.8萬/坪明顯偏離行情，可能是車位分算或特殊交易待確認，建議直接查詢內政部實價登錄網站取得逐筆明細，並排除極端值後聚焦近3到6個月正常成交案例。
14 / 20 — 價格走勢區間
近一年均價約30萬/坪，最新成交已達38萬/坪
近一年均價29.8到30.72萬/坪，但最新一筆成交（2024年8月）已達38.1萬/坪，顯示行情持續墊高。本戶合理開價帶仍應以近3到6個月相近坪數的實際成交案例為準，而非直接套用歷史均價。
15 / 20 — 競品比較
同建商「多城」系列比較，注意區隔
侑城建設「多城」系列多棟均價差異大，行銷時務必區隔清楚。
| 社區 | 均價 | 備註 |
|---|
| 多城C／°C多城國際（本案） | 29.8–30.72萬/坪 | 鳳山區文殿街69號，172戶 |
| 多城國際M（易混淆，不同案） | 約25.5萬/坪 | 高鳳一路30號，125戶，約10–12年，同品牌系列（建商侑城建設），非本案 |
| 多城國際MM（易混淆，不同案） | 約22.24萬/坪 | 同建商系列，非本案 |
| 多城市Ⅰ／Ⅱ（易混淆，不同區） | 約38–41萬/坪 | 仁武區，非本案，不同行政區 |
行銷與提案時務必標明正確全名「°C多城國際」及地址「文殿街69號」，避免與同建商其他棟或仁武區「多城市」系列混淆。
16 / 20 — 買方輪廓
誰會買這間房
- 學區家庭：看重文德國小步行100公尺可達的近距離學區優勢。
- 捷運題材置產族：看好捷運橘線大東站、鳳山站現有便利，加上黃線規劃題材。
- 換屋族：看重坪數選擇多元（11.56到49.78坪），可依家庭人口彈性挑選。
17 / 20 — 本戶銷售定位與包裝策略
主打哪三個賣點
- 文德國小步行100公尺學區宅，文山高中國中部生活圈成熟。
- 捷運橘線大東站、鳳山站雙站可達，加上黃線規劃題材與國道一號車程優勢。
- 最新成交行情已站上38萬/坪，較一年均價明顯墊高，行情動能可作為議價籌碼。
行銷素材務必標明正確全名「°C多城國際」及地址「文殿街69號」，避免與同建商其他棟混淆。
18 / 20 — 完整銷售流程
委託後，每個階段會做什麼
- 第一週：核對本戶樓層、座向、坪數格局，排除極端成交值後說明正確行情走勢，訂出開價與底價。
- 第二到四週：分階段曝光，主打學區與捷運雙站題材，追蹤瀏覽與來電數據。
- 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
- 成交前：比對近3到6個月相近坪數的成交案例重新校準底價，確保開價貼近實際市場水準。
19 / 20 — 為什麼選擇我
用市場真話，陪你做出更好的決策
鳳山區是絹姐最熟的主力商圈之一，「多城」系列各棟的差異她比誰都清楚。
- 遇到同建商系列均價差異大的社區，堅持先核對正確全名與門牌再開價，不會把不同棟的行情混著用。
- 物件類型跨足大樓、透天、土地、商辦，能給跨產品的資產規劃建議，不是只會推單一產品。
- 專任委託搭配銷售企劃，定價依據、曝光節奏、AI輔助行銷素材都有節點可以檢視。
20 / 20 — 行動呼籲
下一步
約時間到府，核對本戶樓層、座向、坪數格局條件，當場把這份企劃書補齊。
周麗絹（絹姐）｜高雄置產規劃師．AI房仲
永慶不動產瑞隆鳳甲加盟店｜營業員證號 102登字第251262號
經紀業：天璘不動產仲介有限公司｜經紀人：張秀琴（經紀人證號 105高市字第01184）
經紀業特許證號：10833357700
0917374323｜LINE ID：@896gftut
資料來源：591實價登錄、樂居、樂屋網、永慶房屋、5168實價登錄比價王、好房網、成家網（擷取日期 2026/09/15）。「多城」系列在鳳山區有多棟均價差異大的建案，仁武區另有「多城市」系列，正式提案前請自行核對最新謄本與實價登錄逐筆資料。