國硯
銷售企劃書

為什麼這間房子需要一份企劃書

地上規劃約29到34層，179戶，屋齡約12年，門牌含358、366、368、378號，格局從0房到5房，坪數約56.5到240.6坪，管理費約每坪98元，每戶配雙大平面車位以上。

國硯位於苓雅區新田路358號。提醒：本案在苓雅區，是你的主力三區之一。市場上部分資料把「國硯」與另一個位於鼓山區農十六特區、由葉國一與侯西峰合作興建、曾蟬聯11年高雄豪宅王（單價曾達68.66萬/坪）的知名指標案混為一談，兩者是否為同一案、建商是否相同，本次查證有出入，待確認，提案前務必先核對正確門牌與建商，避免混淆客戶對行情的認知。

近一年均價約48.9萬/坪；591等平台逐筆成交總價約2,953萬到1億4,000萬，單價約26.5到54.3萬/坪 ＊參考行情。均價與逐筆單價落差不小，議價前務必先找出與本戶坪數、樓層最接近的成交案例。

隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡

市場上對「國硯」的建商與知名度描述有出入（部分資料指向農十六特區的葉國一／侯西峰指標案），加上坪數從56.5到240.6坪跨幅極大，均價與逐筆單價落差明顯，屋主如果沒先拆解清楚，很容易誤用不對的行情或建商故事。

有一份企劃書，把正確門牌、逐筆成交與坪數對照攤開，議價依據才禁得起檢驗。

國硯｜基本資料

苓雅區新田路，屋齡約12年，179戶。

門牌

含358、366、368、378號

格局

0房到5房，約56.5–240.6坪

車位

雙大平面車位以上

管理費

約每坪98元

苓雅區指標豪宅，近一年均價約48.9萬/坪

近一年均價約48.9萬/坪，逐筆成交單價約26.5到54.3萬/坪，總價約2,953萬到1億4,000萬。

坪數規劃跨幅極大（56.5到240.6坪），均價與逐筆單價落差明顯，開價前務必先確認本戶對應的坪數段與樓層，不宜直接套用社區均價 ＊參考行情。

學區待確認

待確認（苓雅區新田路一帶，具體國小、國中學區待確認，建議現場門牌查詢）。

生活機能待確認

待確認（具體超市、市場步行距離待確認，建議現場實測）。

公園距離待確認

待確認。

大眾運輸距離待確認

待確認（建議現場實測至捷運、輕軌站步行距離）。

屋齡約12年，每戶配雙大平面車位以上

管理費約每坪98元。公設比、管委會運作與修繕基金待確認；建議現場核對電梯與公設維護狀況。

這一戶，在社區裡站什麼位置

179戶社區，坪數從56.5到240.6坪跨幅極大，樓層與房型是主要定價變數。

社區主力格局一覽

戶數

179戶

近一年均價（對照）

約48.9萬/坪＊參考行情

本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。

成交資料總覽

逐筆成交總價約2,953萬到1億4,000萬，單價約26.5到54.3萬/坪，涵蓋29到34樓多種樓層與房型。累計筆數、逐月序列本次未取得。提案時建議只採近半年成交、逐筆到內政部實價登錄核對，並確認查到的是苓雅區新田路這一案。

均價與逐筆單價落差明顯，須拆解坪數與樓層

近一年均價約48.9萬，逐筆單價從26.5到54.3萬都有，落差近28萬，逐月序列本次未取得，待確認 ＊參考行情。

苓雅區同區對照

5168比較區列為同區對照的福懋鼎湛。

福懋鼎湛均價約31到34萬，明顯低於國硯，兩案屋齡與定位不同，僅供區域對照，不宜直接套用行情。

誰會買這間房

• 高資產置產族：看重苓雅區指標豪宅的稀缺性與雙車位規劃。
• 換屋族：看重坪數選擇多元，從56.5到240.6坪皆有。
• 置產族：看重苓雅區長期資產保值性。

主打哪三個賣點

• 雙大平面車位以上，車位配比高。
• 坪數規劃彈性大，0房到5房皆有選擇。
• 苓雅區指標大樓，管理費含在內。

與市場上另一著名「國硯」（農十六特區，葉國一／侯西峰案）是否同案待確認；學區、公園與交通步行距離、公設比、成交總價逐月序列待確認；均價與逐筆單價落差近28萬須向屋主說明清楚。

委託後，每個階段會做什麼

• 第一週：核對本戶門牌、樓層、坪數與屋況，確認案名與門牌無誤，訂出開價與底價。
• 第二到四週：分階段曝光，追蹤瀏覽與來電數據，依反應微調價格與訴求。
• 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
• 成交前：比對近半年實際成交與待售競爭戶，重新校準底價，再進入議價。