高雄市前金區．民生二路82號｜國泰建設・民生綠園道上，步行即達中央公園
國泰建設興建，屋齡約6年，坐落民生綠園道上，110戶，坪數80到92坪的4房以上豪宅產品。
國泰O2馥建築位於高雄市前金區民生二路82號，由國泰建設興建，屋齡約6年，地上29層、地下6層，坐落民生綠園道上，公設比29.94%，共110戶，格局4房以上，坪數80到92坪，採坡道平面車位。這份企劃書要先說明：本案位於前金區，不在絹姐主力經營的鳳山、前鎮、苓雅三區，提案時會誠實告知這一點，同樣以嚴謹方式完成分析。
學區為前金國小（距離約350公尺，學童可自行上下學）與前金國中，徒步可至中央公園，鄰近捷運中央公園站與市議會站，生活機能可達五福商圈、自強商圈、鹽埕美食街，休閒娛樂涵蓋大立百貨、漢神本館、三多百貨商圈，車程約5分鐘。實價登錄成交筆數約115到126筆，樣本充足，但均價各平台落差較大：近一年均價46到54萬/坪不等，最新一筆成交約46萬/坪，可能反映近期市場稍微降溫。市場上另有「國泰YOO馥建築」（左營區博愛三路），會特別提醒區隔。
「國泰O2馥建築」與「國泰YOO馥建築」名稱相近，容易讓買方搜尋混淆，兩者是完全不同的建案、不同地段。加上均價各平台落差較大，隨便刊登容易誤導行情判斷。
有一份企劃書，把正確地址、正確建案身分、均價落差都清楚標示，讓屋主與買方都對齊同一個社區在討論，議價依據才禁得起檢驗。
高雄市前金區民生二路82號，國泰建設興建，屋齡約6年。
近一年均價46到54萬/坪不等，最新一筆成交約46萬/坪。
均價落差雖不算太懸殊，但最新一筆成交46萬/坪落在區間下緣，可能反映近期市場稍微降溫，也可能是不同坪數戶型組合造成。開價前建議以近3到6個月相近坪數的實際成交案例為準。
學區為前金國小（距離約350公尺，學童可自行上下學）與前金國中，是前金區內具口碑的學區組合。
生活機能可達五福商圈、自強商圈、鹽埕美食街，休閒娛樂涵蓋大立百貨、漢神本館、三多百貨商圈，車程約5分鐘，是高雄市中心生活機能最密集的區域之一。
社區坐落民生綠園道上，徒步可至中央公園，假日可至大片綠地散步、運動、遛狗，是市中心生活圈內少見的高綠覆率地段。
鄰近捷運中央公園站與市議會站，往返市區內各站點便捷，是前金區交通便利度數一數二的地段。
全案110戶，地上29層、地下6層，公設比29.94%，屋齡約6年，社區維護狀況多屬穩定期。具體公設項目與管理費待確認，建議現場向管委會確認。
地上29層，樓層與座向是主要定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
115到126筆樣本數充足，均價各平台落差不算太懸殊。建議直接查詢內政部實價登錄網站取得逐筆明細，聚焦近3到6個月正常成交案例。
近一年均價各平台記載46到54萬/坪，最新一筆成交（115年1月）約46萬/坪，落在區間下緣，可能反映近期市場稍微降溫。作為前金區地標豪宅產品，地段稀缺性仍支撐長期行情，但短期議價仍建議以近3到6個月相近坪數的實際成交案例為準，不宜直接套用較高的均價估計。
與同鄰中央公園、市議會站的「民生香榭」對照；同建商國泰建設在左營區另有「國泰YOO馥建築」。
| 社區 | 行政區 | 屋齡 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| 國泰O2馥建築（本案） | 前金區 | 約6年 | 46–54萬/坪 | 民生二路82號，110戶，80–92坪大坪數 |
| 民生香榭 | 前金區 | 約4年 | 36–40萬/坪 | 不同建商，同鄰中央公園與市議會站，18–34坪首購型 |
| 國泰YOO馥建築 | 左營區 | 約9年 | 約40.7–46萬/坪＊ | 同建商不同案，博愛三路388號，106戶 |
| 福懋精湛 | 前金區 | 約19年 | 約30–39萬/坪＊ | 不同建商，自強二路3號，98戶，A棟59–71坪 |
國泰O2馥建築與民生香榭地段高度重疊，但坪數與定位不同——本案80到92坪主打大坪數豪宅，民生香榭18到34坪主打首購小宅，行情帶自然不同。行銷與提案時務必標明正確地址「前金區民生二路82號」，避免與左營區的同建商案場混淆。
行銷素材務必標明正確地址「前金區民生二路82號」，並主動提醒買方本案與左營區「國泰YOO馥建築」是不同建案，避免混淆。
即使前金區不是絹姐主力經營區域，同樣用同一套嚴謹方法拆解行情，不會因為不熟就隨便帶過。
約時間到府，核對本戶樓層、座向、景觀方向、坪數格局條件，當場把這份企劃書補齊。