國泰Double A
銷售企劃書

為什麼這間房子需要一份企劃書

正對萬坪中正足球場，戶戶景觀陽台享永久棟距，是前鎮區少見的4房大坪數指標大樓。

國泰Double A（正式名稱國泰DoubleA馥建築）由國泰建設興建，位於前鎮區二聖一路250號，2019年完工，屋齡約6到7年，地上21層、地下3層，建蔽率31%，總戶數84戶，公設比31.44%。格局以4房以上為主，坪數61到72坪，戶戶景觀陽台，正對萬坪中正足球場。近一年均價約37.5萬/坪，累積86筆實價登錄，歷史成交從24.51萬到43.2萬/坪都有。

屋主最容易犯的錯，是把2025年4月一筆1、2樓店面成交（56.1萬/坪，不含車位）誤當成住宅行情——店面跟住宅的坪效與定價邏輯完全不同，不能混用。

這份企劃書，先把正確行情走勢、社區規劃、周邊機能攤開來看，再談這一戶該怎麼定位。

隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡

店面與住宅的成交行情混在同一份實價登錄資料裡，隨便刊登容易讓屋主誤用店面的高單價來設定住宅的開價期待。

有一份企劃書，把住宅與店面的行情分開來看，讓屋主知道自己這一戶該對齊哪一段成交數字，議價依據才禁得起檢驗。

國泰Double A｜基本資料

高雄市前鎮區二聖一路250號，國泰建設興建，2019年完工。

格局規劃

4房以上，61–72坪

公設比

31.44%

建蔽率

31%

地段特色

正對萬坪中正足球場，戶戶景觀陽台永久棟距

近一年均價約37.5萬/坪，注意店面數字混淆

近一年均價37.5萬/坪，歷史成交24.51萬到43.2萬/坪都有。

2025年4月一筆1、2樓店面成交56.1萬/坪（不含車位），單價明顯高於住宅，這是店面稀缺性帶動，不能拿來對照住宅開價。開價前務必分清楚是住宅還是店面的成交案例，並優先參考近1到2年、坪數相近的住宅案例。

學區（待現場核對確切校名）

確切國小、國中學區待確認，建議正式提案前以門牌向前鎮區公所或教育局確認當年度最新學區劃分。

開車可達大魯閣、夢時代、中山路商圈

經光華路開車可達大魯閣草衙道、夢時代購物中心、中山路商圈；社區本身1樓規劃33到53坪店面，生活機能可望隨社區周邊發展逐步成熟。

正對萬坪中正足球場，鄰近二聖公園、盛和公園

正對萬坪中正足球場，最近公園距離約230公尺；周邊還有二聖公園、盛和公園，是前鎮區內綠地資源最集中的區段之一。

未來輕軌C36二聖路站經過，直線距離約627公尺

高雄輕軌C36（二聖路站）未來將經過本區，直線距離約627公尺，屬長期交通題材；目前主要仰賴公車與自行開車，鄰近光華路可快速連接市區主要幹道。

社區管理與公設現況

全案84戶，地上21層、地下3層，公設包含健身房、宴會廳、空中花園、曬被區等。具體管理費與逐年維護狀況待確認，建議現場向管委會確認。

這一戶，在社區裡站什麼位置

是否面足球場景觀、是否為稀有露臺戶，是這個社區最關鍵的定價變數。

社區主力格局一覽

主力產品

4房以上，61–72坪

店面規劃（1樓）

33–53坪

本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。

成交資料總覽

86筆成交中包含住宅與店面，兩者單價落差大（店面最新一筆56.1萬/坪），待確認，建議直接查詢內政部實價登錄網站，過濾出住宅類成交案例並排除店面。

住宅與店面行情要分開看

住宅近一年均價37.5萬/坪，歷史區間24.51到43.2萬/坪；店面因稀缺性單價明顯較高（最新一筆56.1萬/坪）。本戶若為住宅，合理開價帶應對照住宅類成交案例，並先確認樓層與是否面足球場景觀。

前鎮區大坪數指標大樓比較

與同商圈大坪數大樓相比，國泰Double A以正對足球場的景觀優勢見長。

兩案坪數規劃相近（大坪數為主），但國泰Double A屋齡較新、均價也較高，差異化賣點是正對萬坪中正足球場的永久景觀棟距；星海灣則以近捷運三多商圈站見長，兩案客群略有不同。

誰會買這間房

• 重視景觀與棟距的換屋族：看中正對萬坪中正足球場、戶戶景觀陽台的永久棟距優勢。
• 大家庭換屋族：接受4房以上、61到72坪的大坪數規劃，重視空間品質。
• 長期置產族：看好未來輕軌C36站經過的長期交通題材。

主打哪三個賣點

• 正對萬坪中正足球場，戶戶景觀陽台，享永久棟距，是同商圈少見的景觀條件。
• 4房以上大坪數規劃（61–72坪），適合大家庭換屋族的空間需求。
• 未來輕軌C36二聖路站經過，具長期交通題材想像空間。

行銷素材務必區分住宅與店面成交行情，避免拿店面的高單價誤導住宅買方期待。

委託後，每個階段會做什麼

• 第一週：核對本戶樓層、是否面足球場景觀、坪數格局，攤開住宅類行情區間說明給屋主聽，訂出開價與底價。
• 第二到四週：分階段曝光，主打景觀棟距與大坪數規劃，追蹤瀏覽與來電數據。
• 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
• 成交前：比對近3到6個月相近坪數的住宅成交案例重新校準底價，確保開價貼近實際市場水準。