高雄市前鎮區．中山二路與林森四路口｜日航酒店共構．社區資料、實價行情與銷售策略整理
全台少見與日航酒店共構的住宅案，住戶享5年日航飯店VIP設施使用權。
和陸寓邸由汎陸建設興建，位於前鎮區林森四路216號（中山二路與林森四路口），約2023年第四季完工，屋齡約1到2年，總戶數約227到229戶，地上29層、地下4層，基地面積約1,550坪。格局以2–3房為主，坪數22–56坪，公設比約33.5%。近一年均價約49到51.3萬/坪，成交總價區間約745萬到2,540萬元。
屋主最容易犯的錯，是把「日航酒店共構」的話題性直接換算成開價籌碼，卻沒注意到歷史成交單價從32.84萬到65.39萬/坪都有，落差極大，實際上要看樓層、坪數與是否面景。也要留意同商圈「欣灣時代」「亞灣大樓」等產品坪數相近的社區，行情跟客群不完全相同。
這份企劃書，先把行情走勢、社區規劃、周邊機能攤開來看，再談這一戶該怎麼定位。
歷史成交單價從32.84萬到65.39萬/坪都有，隨便刊登容易讓屋主套用最高成交數字開價，卻忽略樓層與坪數的實際落差。
有一份企劃書，把行情區間、話題性與實際成交拆開來看，讓屋主知道日航酒店共構是加分題，不是開價的唯一依據，議價依據才禁得起檢驗。
高雄市前鎮區林森四路216號，汎陸建設興建，約2023年第四季完工。
近一年均價49–51.3萬/坪，但歷史成交從32.84到65.39萬/坪都有，落差大。
歷史最高65.39萬/坪與最低32.84萬/坪落差極大，推測是不同坪數、樓層、是否面景的產品混合計算所致。開價前務必先找出與本戶坪數、樓層最接近的成交案例，不要直接套用社區均價或最高成交數字。
學區為獅甲國小、獅甲國中，兩校隔牆相鄰，也在獅甲捷運站正旁邊，從社區步行約10分鐘內可達，教育資源集中且交通銜接方便。
鄰近三多商圈捷運站、大遠百、SOGO、新光百貨；開車約5分鐘可達中華五路好市多、IKEA、家樂福、台鋁MLD商城、統一夢時代購物中心、迪卡儂，生活機能與休閒購物選擇非常齊全。
步行範圍內公園綠地資源待確認，社區自身規劃有空中花園作為戶內休憩空間；建議現場核對鄰近是否有公有綠地或水岸步道可作為賣點。
鄰近捷運獅甲站與輕軌軟體園區站，距三多商圈捷運站步行約3分鐘，雙捷運站銜接機能在亞洲新灣區內相對稀有；周邊晶英酒店、日航酒店、洲際酒店、承億酒店等五星級酒店群聚，交通與商旅機能完整。
公設項目包含接待大廳、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、兒童遊戲區、瑜伽教室、曬被區、Lounge Bar、宴會廳，規劃等級屬新灣區指標大樓。具體管理費、車位規劃與逐年維護狀況待確認，建議現場向管委會確認。
樓層高低與是否面港景、市景，是這類新灣區大樓最關鍵的定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
不同實價登錄比價平台統計筆數落差很大（241到480筆），研判與統計期間、是否含預售屋登錄有關，待確認，建議直接查詢內政部實價登錄網站取得逐筆明細，並優先比對與本戶坪數相近的案例。
歷史成交在32.84到65.39萬/坪之間，落差幅度是同商圈社區中偏大的一個，本戶合理開價帶需要先確認坪數、樓層與是否面景，再對照近3到6個月相近條件的成交案例，而非只看社區最高或最低單筆成交。
與同商圈坪數相近的新灣區大樓相比，和陸寓邸屋齡最新、話題性最高。
| 社區 | 屋齡 | 均價 | 成交筆數 | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| 和陸寓邸（本案） | 約1–2年 | 49–51.3萬/坪 | 241–480筆 | 汎陸建設，29層，日航酒店共構 |
| 欣灣時代 | 待確認 | 約40萬/坪 | 419筆 | 29層，A/B棟80–90坪、D/E棟40–50坪 |
| 亞灣大樓 | 待確認 | 約33萬/坪 | 73筆 | 前鎮區亞灣大樓 |
三案均在亞洲新灣區內，和陸寓邸屋齡最新、均價也最高，日航酒店共構的話題性是主要溢價來源；欣灣時代、亞灣大樓屋齡較長，均價相對親民。比較時仍應以個案樓層與坪數條件為主。
行銷素材可強調日航酒店共構的話題性，但開價仍須以本戶實際坪數與樓層對照成交案例，避免與同商圈其他社區的行情混淆。
前鎮區是絹姐最熟的主力商圈之一，亞洲新灣區話題新案的行情結構她比誰都清楚。
約時間到府，核對本戶樓層、景觀方向、坪數格局條件，當場把這份企劃書補齊。