名發晶閣
銷售企劃書

為什麼這間房子需要一份企劃書

步行5分鐘內達捷運三多商圈站，整層休閒會館規劃無邊際泳池，是三多商圈周邊指標大樓之一。

名發晶閣由名發建設開發興建，位於前鎮區一心二路228號，地上28層、地下7層，總戶數145戶，公設比37%，屋齡約4年（確切完工年份待確認）。格局以3–4房為主，坪數49到78坪。近一年均價約35.5到35.6萬/坪，新案開價則達40到42萬/坪。

屋主最容易犯的錯，是拿新案開價40到42萬/坪來設定期待，卻沒注意到實際成交均價只有35.5到35.6萬/坪，落差不小；也要留意同在一心二路上的「京城新世界／世界心」是不同建商的社區，行情跟產品定位都不同，不要混用。

這份企劃書，先把正確行情走勢、社區規劃、周邊機能攤開來看，再談這一戶該怎麼定位。

隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡

新案開價（40–42萬/坪）跟實際成交均價（35.5–35.6萬/坪）落差不小，隨便刊登容易讓屋主誤用開價當作行情依據，開錯價格帶。

有一份企劃書，把開價、成交行情拆開來看，讓屋主知道實際可成交的合理區間在哪裡，議價依據才禁得起檢驗。

名發晶閣｜基本資料

高雄市前鎮區一心二路228號，名發建設開發興建，地上28層、地下7層。

格局規劃

3–4房，49–78坪

公設比

37%

社區公設

整層休閒會館：健身房、交誼廳、視聽室、兒童遊戲室、無邊際泳池

地段特色

步行5分鐘達捷運三多商圈站

三多商圈周邊指標大樓，開價與成交有落差

近一年均價35.5–35.6萬/坪，新案開價達40–42萬/坪。

新案開價明顯高於近一年實際成交均價，這在屋齡較新的大樓中相當常見。開價前務必以近1到2年、坪數相近的實際成交案例為準，不要直接參考新案開價表。

學區（待現場核對確切校名）

確切國小、國中學區待確認，周邊據悉有民權國小等多所學校環繞，建議正式提案前以門牌向前鎮區公所或教育局確認當年度最新學區劃分。

步行5分鐘達三多百貨商圈

步行5分鐘內可達三多百貨商圈（SOGO、新光三越、大遠百）；車程5分鐘可達一心路商圈、復興路夜市，日常採買與休閒購物選擇豐富。

公園綠地（待現場核對）

步行範圍內公園綠地資源待確認，建議現場核對鄰近是否有公有公園可作為賣點。

步行5分鐘達捷運三多商圈站，未來銜接黃線

步行約5分鐘（約269公尺）即達捷運紅線三多商圈站，未來也將銜接黃線站點；車程3分鐘可達市立圖書總館，車程4分鐘可達世貿展覽會議中心、軟體科技園區，交通與文化機能兼具。

社區管理與公設現況

全案145戶，地上28層、地下7層，公設比37%，整層休閒會館規劃健身房、交誼廳、視聽室、兒童遊戲室、無邊際泳池等，公設等級屬三多商圈周邊指標大樓。具體管理費與逐年維護狀況待確認，建議現場向管委會確認。

這一戶，在社區裡站什麼位置

坪數規劃49到78坪跨幅不小，樓層與座向會直接影響定價。

社區主力格局一覽

主力產品

3–4房，49–78坪

新案開價（供對照）

約40–42萬/坪（非本社區成交價）

本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。

成交資料總覽

目前查得到均價區間，但確切成交筆數與總價區間待確認，建議直接查詢內政部實價登錄網站取得逐筆明細。

開價明顯高於成交，務必以逐筆成交為準

新案開價40到42萬/坪明顯高於近一年實際成交均價（35.5到35.6萬/坪）。本戶合理開價帶需要先確認坪數與樓層，再對照近3到6個月相近條件的實際成交案例，而非參考新案開價表。

一心二路沿線大樓比較

同在一心二路上，與「京城新世界／世界心」屬不同建商的社區，需明確區隔。

兩案同在一心二路上但門牌不同、建商不同，行銷與提案時務必標明正確門牌「228號」，避免與「京城新世界／世界心」混淆。

誰會買這間房

• 捷運通勤族：看重步行5分鐘到三多商圈站，未來銜接黃線的雙捷運題材。
• 換屋族：接受3到4房、49到78坪的坪數規劃，重視空間品質。
• 追求會館級公設的家庭：看中整層休閒會館、無邊際泳池等飯店級公設規劃。

主打哪三個賣點

• 步行5分鐘達捷運三多商圈站，未來銜接黃線，雙捷運題材加持。
• 整層休閒會館規劃無邊際泳池、健身房等會館級公設，同區塊少見。
• 步行可達三多百貨商圈，加上一心路商圈、復興路夜市，生活機能成熟。

行銷素材務必標明「一心二路228號」，避免與同路段的「京城新世界／世界心」（163號）混淆。

委託後，每個階段會做什麼

• 第一週：核對本戶樓層、座向、坪數格局，攤開實際成交行情說明給屋主聽，訂出開價與底價。
• 第二到四週：分階段曝光，主打捷運機能與會館級公設，追蹤瀏覽與來電數據。
• 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
• 成交前：比對近3到6個月相近坪數的成交案例重新校準底價，確保開價貼近實際市場水準。