高雄市鳳山區．頂新五街28號｜頂新特區公園宅・對面全聯｜社區資料、實價行情與銷售策略整理
頂新特區公園宅，對面就是全聯，距過埤國小不到300公尺。
匯美（滙美）由冠傑建設興建，位於鳳山區頂新五街28號，約2016年完工，屋齡約10年，地上15層，基地約700坪，總戶數211戶。格局以2到4房為主，坪數約24到52坪（部分資料稱23.76到66.78坪）。近一年均價各平台落差很大，從20.4萬到30萬/坪都有講法，累積成交筆數從231到256筆不等。
屋主最容易犯的錯，是不同平台的均價數字落差太大（20.4萬到30萬/坪），如果沒有交叉比對，容易誤判行情高低。也要留意冠傑建設在鳳山區還有其他建案（如絹姐先前做過的「冠傑菁英匯」），行情與產品定位不同，不要混用。
這份企劃書，先把正確行情走勢、社區規劃、周邊機能攤開來看，再談這一戶該怎麼定位。
不同平台對均價的統計落差極大（從20.4萬到30萬/坪都有），隨便刊登容易讓屋主套用最低數字開價，白白讓利。
有一份企劃書，把不同平台的統計口徑差異說清楚，讓屋主知道應該優先參考近1年、坪數相近的成交案例，議價依據才禁得起檢驗。
高雄市鳳山區頂新五街28號，冠傑建設興建，約2016年完工。
各平台近一年均價從20.4萬到30萬/坪都有講法，落差不小。
不同平台統計的均價落差很大（20.4萬到30萬/坪），推測與統計期間長短、是否含車位分算有關。開價前務必上內政部實價登錄網站逐筆核對，找出與本戶坪數最接近的成交案例，不要只看單一平台的均價排行。
社區距過埤國小不到300公尺，推測為學區內，但確切學區劃分與國中學區待確認，建議正式提案前以門牌向鳳山區公所或教育局確認當年度最新學區劃分。
社區正對面就是全聯福利中心，日常採買相當方便；採買及外食也可至中安黃昏市場或桂林商圈，生活機能成熟。
社區被形容為「頂新特區公園宅」，鄰近公園綠地資源，確切公園名稱與步行距離待確認，建議現場核對並拍照補強作為賣點。
鄰近台88線快速道路鳳山交流道，開車可快速前往市區；對開車族相當便利，確切鄰近公車站與捷運站步行分鐘數待確認，建議現場實測。
全案211戶，地上15層，公設位於1、2樓及1樓夾層，包含健身房、閱讀室、商務中心、兒童遊戲區及開放式中庭。具體管理費與逐年維護狀況待確認，建議現場向管委會確認。
樓層與座向，是這棟屋齡10年社區的主要定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
不同實價登錄比價平台的均價與筆數統計都有明顯落差，待確認，建議直接查詢內政部實價登錄網站取得逐筆明細，並以近1年成交為主要參考。
不同平台的均價統計從20.4萬到30萬/坪都有，落差相當明顯。本戶合理開價帶需要先確認坪數與樓層，逐筆核對近3到6個月的正常成交案例，而非直接引用單一平台的均價數字。
冠傑建設在鳳山區還有「冠傑菁英匯」等其他建案，需明確區隔。
| 社區 | 屋齡 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 匯美（本案） | 約10年 | 20.4–30萬/坪 | 冠傑建設，15層，頂新五街28號 |
| 冠傑菁英匯（同建商） | 待確認 | 待確認 | 冠傑建設，非本案，門牌不同 |
兩案同屬冠傑建設但地址、產品不同，行銷與提案時務必標明正確門牌「頂新五街28號」，避免與「冠傑菁英匯」混淆。
行銷素材務必標明「頂新五街28號」，避免與同建商「冠傑菁英匯」混淆。
鳳山區是絹姐最熟的主力商圈之一，遇到均價落差大的社區她會堅持查證到底。
約時間到府，核對本戶樓層、座向、坪數格局條件，當場把這份企劃書補齊。