高雄市鳳山區．立德街｜社區資料、實價行情與銷售策略整理
鳳山中山路與五甲路口最熱鬧的商業核心，機能滿分但地址標示各平台不一致，要先核對清楚。
凡登18號位於鳳山中山路與五甲路口一帶，由晟揚建設（一稱城揚機構）興建，屋齡約12–15年，共97戶，樓高15層，商業區用地。累積約118到125筆實價登錄，近一年均價落在26.24到29.3萬/坪之間，不同平台數字有落差。
屋主最容易犯的錯，是隨便抓一個查到的均價數字就當開價依據。這個社區另一個要注意的地方是門牌標示：不同平台分別寫著「五甲一路11號」與「立德街158/160號」，正式簽約前務必以謄本核對正確門牌，避免文件出錯。
這份企劃書，先把行情區間、格局規劃、周邊機能攤開來看，再談這一戶該怎麼定價。
高雄市鳳山區立德街158/160號一帶（門牌待核對），晟揚建設興建。待確認
不同平台統計區間差異大，開價前務必核對最新資料。
均價區間在不同平台之間落差超過3萬/坪，可能反映統計時間點不同，也可能混雜了含車位／不含車位的計算基準。開價前務必以最新謄本與地政系統查詢結果為準，不要直接引用單一平台的數字。
中山路與五甲路口，機能密度是整個五甲商圈數一數二的地段。
位於鳳山中山路及五甲路口，500公尺內有超市、便利商店、藥妝店、診所醫院與運動中心，機能完整度高。
社區內即有公園，直線距離約99公尺，社區公設含花園、健身房、KTV、視聽中心。
最近公車站步行約1.6分鐘，中山路、五甲路皆為主要幹道，通勤便利。
學區範圍待確認，需現場核對戶籍歸屬國小、國中。
這頁需要到現場核對，先留欄位，見屋主當天補齊。
現場填完這頁，才能接著談第 07、08 頁的合理開價帶。
屋齡約12–15年，商業區用地，成交統計基準在不同平台間有落差。
單價依不同平台計算基準（含車位／不含車位、統計區間）落差較大，實際開價前請以本戶最新謄本與地政系統查詢結果為準。
同屬五甲商圈，但各社區屋齡、街廓與規模不同，比較時要看清楚差異。
| 社區 | 屋齡 | 均價 | 成交筆數 | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| 凡登18號（本案） | 約12–15年 | 26.24–29.3萬/坪 | 118–125筆 | 晟揚建設，中山路／五甲路口，商業區 |
| 繪上品 | 約1年 | 待確認 | 待確認 | 和成路381號，五甲生活圈 |
| 繪上城 | 約3年 | 待確認 | 待確認 | 和成路366號，五甲生活圈 |
| 保泰一品 | 待確認 | 待確認 | 待確認 | 保泰路、南華路口，五甲保泰商圈 |
凡登18號屋齡明顯較長，優勢在於中山路與五甲路口的商業機能密度，而非新成屋的產品力；與同商圈新案比較時，應該強調生活機能而非屋況新舊。
機能派買方的首選，適合重視「出門就是一切」而非屋齡的首購與置產族。
這裡的買方多半是重視商圈機能勝過屋齡的首購族，或是看中商業區用地保值性、想置產收租的投資型買方。
把「賣多久」跟「賣多少」變成可以追蹤的過程。