01 / 10 — 封面
社區銷售企劃書
保泰一品
銷售企劃書
高雄市鳳山區．保泰路、南華路口｜社區資料、實價行情與銷售策略整理
02 / 10 — 給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份企劃書
先看這裡：建商端標示「隨時交屋」但尚未查到使用執照字號，交屋狀態仍待現場確認；已累積141–181筆成交，但不同平台統計筆數落差大，開價前務必以最新謄本核實。
保泰一品是五甲保泰商圈裡的地標雙塔大樓，231戶當中住家218戶，累積成交均價落在37.9到38.3萬/坪，最新一筆（114年1月）來到39.9萬/坪，顯示這個角地案在區域裡有一定的指標地位。
屋主最容易犯的錯，是直接比照建商目前40–47萬/坪的開價，卻沒注意到實際成交均價比開價低了一截，議價空間其實比看起來大。
這份企劃書，先把行情走勢、格局規劃、周邊機能攤開來看，再談這一戶該怎麼定價。
03 / 10 — 社區基本資料總覽
保泰一品｜基本資料
高雄市鳳山區保泰路、南華路口，晟揚建設興建。
- 格局規劃
- 2房23–25坪｜3房33–41坪｜4房51–53坪
- 車位配置
- 平面式169個＋機械式66個，共235個，配比1:1.02
- 公設比
- 約35.8%
- 基地規模
- 約981.61坪・建蔽率47.28%
04 / 10 — 區域市場定位
五甲保泰商圈的地標雙塔
開價與成交之間有落差，議價空間比看起來大。
建商開價（40–47萬/坪）明顯高於近一年實際成交均價（37.9–38.3萬/坪），最新一筆成交（114年1月）為39.9萬/坪，落在區間中上段。開價前建議以近期實際成交為主要依據，而不是直接比照建商牌價。
05 / 10 — 四大地段價值
地段拆成四塊來看
五甲保泰商圈角地，生活機能與學區都在近距離內。
學區
正義國小（車程約2分鐘）、五甲國中（車程約4分鐘）。
商圈機能
步行約3分鐘達全聯福利中心鳳山保泰店；車程約4分鐘達家樂福五甲店。
公園綠地
角地緊鄰崗山仔公園；車程約5分鐘達鳳山運動公園。
06 / 10 — 本戶競爭力
這一戶，在社區裡站什麼位置
這頁需要到現場核對，先留欄位，見屋主當天補齊。
交屋狀態
待確認（是否已取得使用執照、實際交屋日期）
格局與坪數
待確認（社區主力：2房23–25坪／3房33–41坪／4房51–53坪）
車位型式與位置
待確認（社區配置：平面169個＋機械66個）
現場填完這頁，才能接著談第 07、08 頁的合理開價帶。
07 / 10 — 近三年實價登錄
成交表與價格區間
成交筆數在不同平台落差大，需以官方實價登錄為準。
單價依不同平台計算基準（含車位／不含車位、統計區間）落差較大，實際開價前請以本戶最新謄本與地政系統查詢結果為準。
08 / 10 — 周邊競品比較
同商圈的對手
五甲生活圈裡，跟銳揚新生活是最直接的對照案。
| 社區 | 屋齡 | 均價 | 成交筆數 | 備註 |
|---|
| 保泰一品（本案） | 交屋狀態待確認 | 37.9–38.3萬/坪 | 141–181筆 | 晟揚建設，231戶，保泰商圈地標雙塔 |
| 銳揚新生活 | 預售／待確認 | 31–31.7萬/坪 | 156–159筆 | 同屬五甲／SKM生活圈 |
| 繪上品 | 約1年 | 32–32.5萬/坪 | 156戶 | 五甲生活圈，和成路 |
保泰一品均價高於銳揚新生活與繪上品，可能反映角地地標與雙塔規劃的產品力，但仍建議以近期實際成交交叉核對，而非只看均價高低排序。
09 / 10 — 買方輪廓與銷售策略
誰會買，主打哪三個賣點
五甲保泰商圈機能成熟，適合重視地標角地與學區的換屋族。
這裡的買方多半重視保泰商圈的角地地標性，以及正義國小、五甲國中的學區資源，格局選擇多元也適合首購到換屋的不同階段買方。
- 2房到4房格局齊全，坪數23–53坪，滿足首購到換屋的不同需求。
- 保泰商圈角地雙塔地標大樓，緊鄰崗山仔公園，步行3分鐘達全聯。
- 近一年成交均價（37.9–38.3萬/坪）低於建商開價（40–47萬/坪），對買方而言議價空間相對明確，需搭配最新實價登錄現場佐證。
10 / 10 — 銷售流程與行動呼籲
簽約後，我會做這些事
把「賣多久」跟「賣多少」變成可以追蹤的過程。
- 交屋狀態確認：先查使用執照與實際交屋進度，避免拿建商牌價當開價依據。
- 定價依據會議：攤開近期實價登錄，跟銳揚新生活、繪上品等同商圈案例交叉比對，訂出開價與底價。
- 每週回報：議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留你猜。
- AI輔助行銷素材：同一份資料同時產出企劃書與網頁版，讓有意買方晚上還能自己再看一次。
周麗絹（絹姐）｜高雄置產規劃師．AI房仲
永慶不動產瑞隆鳳甲加盟店｜營業員證號 102登字第251262號
經紀業：天璘不動產仲介有限公司｜經紀人：張秀琴（經紀人證號 105高市字第01184）
經紀業特許證號：10833357700
0917374323｜LINE ID：@896gftut
資料來源：591新建案、591實價登錄、樂居、樂屋網、5168實價登錄比價王、自由電子報地產天下（擷取日期 2026/09/11）。公開資料整理，正式提案前請自行核對最新謄本與實價登錄。