高雄市三民區明仁路66號｜京城建設，獨棟57戶，3房42到44坪、4房65坪，河堤國小學區
京城建設興建的獨棟社區，地上15層，57戶（51住家＋6店面），屋齡約7年，坪數多為42到65坪的大戶型。
你輸入的「京城開河堤」，我當成「京城閱河堤」（平台上為此名，明仁路66號，三民區）。基地約339坪，雙面臨路、獨棟規劃，公設比記載約35到36%，管理費約80元/坪/月，車位58個（坡道平面、未規劃機車位）。格局3房42、44坪與4房以上65坪。提醒：本案在三民區，不在絹姐主力三區（沿用先前三民區案場的「繼續做」，未重問）。若你指的不是這一案，跟我說。
樂居近一年均價約40.26萬/坪（59筆）、永慶近半年約37.9萬；成交總價與單價區間、最新成交本次未取得，待確認 ＊參考行情。建築設計為林子森、林伯諭聯合建築師事務所，營造為建誌營造。
57戶的小社區、單戶動輒四、五十坪以上，每年成交只有十來筆，單筆成交就能拉動均價，近半年（37.9萬）與近一年（40.26萬）差2萬多，開價很容易被帶偏。
有一份企劃書，把兩種均價攤開、與同京城品牌的案並排，議價依據才禁得起檢驗。
三民區明仁路，京城建設，屋齡約7年。
永慶近半年約37.9萬、樂居近一年約40.26萬（59筆）/坪。
價位介於三民區新案靚陽明（約41萬）、陽明第一廳（約43萬）與屋齡較長的麗晶天際（約34到40萬）之間，屬京城品牌大戶型產品 ＊參考行情。
樂居記載國小學區為河堤國小，國中為龍華國中與鼎金國中；實際歸屬以現場門牌查詢為準，待確認。
本次未取得可靠的商場、市場步行距離資料，待確認，建議現場實測。
以名稱「閱河堤」與明仁路位置推測鄰近愛河沿岸綠地，但本次未取得可靠的距離資料，待確認，不宜寫成河景首排。
本次未取得本案至捷運、輕軌與國道的可靠距離資料，待確認，建議現場實測。
管理費約80元/坪/月，公設項目、管委會運作與修繕基金待確認；屋齡約7年，建議現場核對電梯與公設維護。
獨棟57戶，樓層與坪數是主要定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
本次僅取得筆數與兩種均價，成交總價與單價區間、最新成交待確認。提案時建議聚焦近一年相近坪數成交，逐筆到內政部實價登錄核對。
近半年約37.9萬低於近一年約40.26萬，但因57戶樣本少，無法判定是否降溫，待確認 ＊參考行情。
同京城品牌的京城如意、京城新世界，以及三民區的靚陽明、麗晶天際。
| 社區 | 屋齡／狀態 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 京城閱河堤（本案） | 約7年 | 約38–40萬/坪 | 57戶，明仁路66號，京城建設 |
| 京城如意 | 約12年 | 約30–33萬/坪 | 同京城品牌，苓雅區正言路，75戶，不同案 |
| 京城新世界／世界心 | 約1年 | 30–43萬/坪 | 同京城品牌，前鎮區一心二路，不同案 |
| 靚陽明 | 約0–1年 | 約40.9–41.4萬/坪 | 三民區褒揚街，121戶，歐揚建設 |
| 麗晶天際 | 約4–5年 | 約34–40萬/坪＊ | 三民區建興路，332戶，麗晶建設 |
| 聯上草雲 | 約13年 | 約31.5–35.2萬/坪 | 同明仁路、同河堤國小學區，108戶，聯捷建設，雙塔制震宅，不同案 |
| 京城鉅誕 | 約9年 | 約39.6–41萬/坪＊ | 同京城品牌，左營區新榮街125號，約156戶，巨蛋商圈，不同案 |
| 京悅 | 約15年 | 約27.4–37.8萬/坪＊ | 同京城品牌不同案，左營區博愛二路與明誠二路口，77戶，不同生活圈 |
| 京城圓頂 | 約17年 | 約33.4萬/坪＊ | 同京城品牌不同案，新興區七賢一路，109戶，不同生活圈 |
| 京城凱悅 | 約16年 | 約34.2–37.31萬/坪＊ | 同京城品牌不同案，前金區民生二路198號，122戶，愛河畔 |
京城各案位於不同區、屋齡與規模差異大，價位不可互相套用；提案務必標明「京城閱河堤」與明仁路66號。
成交樣本少，近半年與近一年均價差2萬多；捷運、公園距離未取得，勿過度承諾。
成交樣本少的大戶型社區，價格要一戶一戶看。
約時間到府，核對棟別、樓層、坪數與屋況，當場把這份企劃書補齊。