高雄市左營區重立路550號｜京城建設，126住家＋4店面，屋齡約1年，鄰新民國小、左營國中
京城建設興建（案名OPUS ONE），地上15層、地下3層，126住家加4戶店面，屋齡約1年，基地約729.85坪。
京城第一樂章位於左營區重立路550號，建蔽率約40.52%，格局3房約32到41坪，鄰新民國小（約390公尺）、左營國中（約405公尺）、博愛扶輪公園（約401公尺）、博愛公園（約495公尺）。提醒：本案在左營區，不在絹姐主力三區，你先前已確認左營區「繼續做」（京城鉅誕、白玉岸、雲品苑、麗馥、悠然、芳崗高鐵棧、美孟成真／費珈洛）；建商京城建設與你已做的京城鉅誕、京城如意、京城閱河堤同一家，但位置與行情差很多；市場上另有「第一樂章」（不加「京城」，5筆成交、均價高達約104.93萬/坪），是不同案，須嚴格區隔。
591累計137筆均價約53萬/坪、成交最高64萬、最低18萬（18萬明顯是異常值，不宜引用）；5168記載約50.2萬（137筆）；樂居近一年約53.88萬；591新建案開價約57到64萬/坪 ＊參考行情。開價明顯高於成交均價，議價時應以近期實際成交為準。
新成屋開價57到64萬，實際成交均價約50到54萬，加上成交區間內出現18萬的異常低點，屋主如果沒先拆解清楚，開價很容易失焦，也容易被單一極端值誤導。
有一份企劃書，把開價、成交均價與異常值拆開，並與同京城品牌的京城鉅誕、同新民國小學區的雲品苑並排，議價依據才禁得起檢驗。
左營區重立路，京城建設，屋齡約1年。
591累計約53萬、5168約50.2萬、樂居約53.88萬/坪，開價約57到64萬。
價位明顯高於同左營區的京城鉅誕（約39.6到41萬）、雲品苑（約31.47到41.3萬），屬左營區屋齡約1年新成屋的指標水準 ＊參考行情。
591記載鄰新民國小約390公尺、左營國中約405公尺；與雲品苑、美孟成真／費珈洛記載的新民國小、左營國中相同，實際歸屬以現場門牌查詢為準，待確認。
待確認（具體超市、市場步行距離待確認，建議現場實測）。
591記載鄰博愛扶輪公園約401公尺、博愛公園約495公尺；實際步行距離以現場實測為準。
本次未取得本案至捷運、台鐵、高鐵站的可靠距離資料，待確認，建議現場實測。
公設項目、管理費、管委會運作與修繕基金待確認；剛交屋，建議現場核對公設維護狀況。
126戶新成屋，樓層與坪數是主要定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
成交單價下限約18萬明顯是異常值（可能是車位或特殊交易），不宜引用；591開價57到64萬明顯高於成交均價。提案時建議只採近3到6個月成交、逐筆到內政部實價登錄核對，剔除異常值後再議價。
591、5168、樂居均約50到54萬，逐月序列本次未取得，待確認 ＊參考行情。
同京城品牌的京城鉅誕，以及同新民國小、左營國中周邊的雲品苑、美孟成真／費珈洛。
| 社區 | 屋齡／狀態 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 京城第一樂章（本案） | 約1年 | 約50–54萬/坪＊ | 126住家＋4店面，重立路550號，京城建設 |
| 京城鉅誕 | 約9年 | 約39.6–41萬/坪＊ | 同京城品牌，新榮街125號，約156戶，巨蛋商圈，不同案 |
| 雲品苑 | 約12–13年 | 約31.47–41.3萬/坪＊ | 同左營區同新民國小周邊，崇德路100號，98戶，光洲建設，不同案 |
| 美孟成真／費珈洛 | 約9年 | 約35–43.29萬/坪＊ | 同左營區同新民國小周邊，孟子路33號，57戶，城揚建設，不同案 |
| 第一樂章（不加京城） | 待確認 | 約104.93萬/坪 | 案名相近，5筆成交，非本案，須嚴格區隔 |
| 京悅 | 約15年 | 約27.4–37.8萬/坪＊ | 同京城品牌不同案，左營區博愛二路與明誠二路口，77戶，不同生活圈 |
| 京城圓頂 | 約17年 | 約33.4萬/坪＊ | 同京城品牌不同案，新興區七賢一路，109戶，不同生活圈 |
| 京城凱悅 | 約16年 | 約34.2–37.31萬/坪＊ | 同京城品牌不同案，前金區民生二路198號，122戶，愛河畔 |
京城各案位於不同生活圈，價位不可互相套用；「第一樂章」（不加「京城」）均價高達約104.93萬/坪，是完全不同案，提案務必標明「京城第一樂章」與重立路550號。
開價明顯高於成交均價；成交區間含異常低點（約18萬）須剔除；與案名相近的「第一樂章」（約104.93萬/坪）須嚴格區隔；公設比、管理費、交通距離待確認。
開價和成交價差一截的新成屋，議價要靠近期實登成交撐腰，還要先剔除異常值。
約時間到府，核對棟別、樓層、坪數與屋況，當場把這份企劃書補齊。