高雄市前金區民生二路198號｜京城建設，122戶，屋齡約16年，愛河畔，前金國小、前金國中學區
京城建設興建，郭榮煌建築師事務所設計，地上34層、地下5層，122戶，屋齡約16年，公設比約31%，基地面積約784坪，商業區土地使用分區。
京城凱悅位於前金區民生二路198號，座落愛河畔。提醒：本案在前金區，是你已確認繼續做的區；建商京城建設與你已完成的京城鉅誕、京城第一樂章、京城如意、京城閱河堤、京悅、京城圓頂同一品牌，屬同集團不同案，提案務必標明「京城凱悅」與民生二路正確門牌，不與同品牌其他案混淆。基地旁即愛河，鄰漢神本館商圈、大立百貨商圈，車位坡道機械與坡道平面共243個，管理費約110元/坪/月。
近一年成交均價約34.2到37.31萬/坪；歷史最高約51.75萬、最低約20.4萬（明顯是早期或特殊交易，不宜引用）；累計平均約31.97萬（含早期低價成交）；累計78筆成交；現售新成屋開價約40到45萬/坪 ＊參考行情。各期間均價落差大，議價前務必逐筆核對統計期間。
同建商京城集團旗下已有多個案名（京城鉅誕、京城第一樂章、京城如意、京城閱河堤、京悅、京城圓頂），加上本案歷史成交區間從20.4萬到51.75萬都有，落差逾31萬，屋主如果沒先拆解清楚，開價很容易失焦或誤用別案行情。
有一份企劃書，把近期成交與歷史極端值拆開，並與同品牌各案並排，議價依據才禁得起檢驗。
前金區民生二路，京城建設，屋齡約16年，愛河畔。
近一年成交均價約34.2到37.31萬/坪，現售新成屋開價約40到45萬/坪。
歷史區間從20.4萬到51.75萬落差逾31萬，累計平均約31.97萬含早期低價成交不宜引用，近一年均價已明顯回升，屬愛河畔前金區指標大樓水準 ＊參考行情。
591等平台記載學區為前金國小、前金國中，實際歸屬以現場門牌查詢為準，待確認。
待確認（具體超市、市場步行距離待確認，建議現場實測）。
基地旁緊鄰愛河，享河岸景觀與散步機能；至中央公園實際步行距離待確認。
交通機能佳，鄰愛河與市中心精華地段。
公設比約31%，車位坡道機械與坡道平面共243個。管委會運作與修繕基金待確認；建議現場核對電梯與機械車位維護狀況。
122戶社區，樓層與坪數是主要定價變數。
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
歷史成交單價區間約20.4到51.75萬，落差逾31萬，累計平均約31.97萬含早期低價成交不宜引用。成交總價區間與逐月序列本次未取得。提案時建議只採近半年成交、逐筆到內政部實價登錄核對，並確認查到的是「京城凱悅」而非同品牌其他案。
歷史最低約20.4萬、最高約51.75萬，累計平均約31.97萬，近一年約34.2到37.31萬，明顯高於累計平均，逐月序列本次未取得，待確認 ＊參考行情。
同為京城建設的京城鉅誕、京城第一樂章、京城如意、京城閱河堤、京悅、京城圓頂。
| 社區 | 屋齡／狀態 | 均價 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 京城凱悅（本案） | 約16年 | 約34.2–37.31萬/坪＊ | 122戶，民生二路198號，京城建設，前金區 |
| 京城鉅誕 | 約9年 | 約39.6–41萬/坪＊ | 同京城品牌，左營區新榮街125號，約156戶，巨蛋商圈，不同案 |
| 京城第一樂章 | 約1年 | 約50–54萬/坪＊ | 同京城品牌，左營區重立路550號，126住家，屋齡較新，不同案 |
| 京城如意 | 約12年 | 約30–33萬/坪 | 同京城品牌，苓雅區正言路，74–75戶，武廟商圈，不同案 |
| 京城閱河堤 | 約7年 | 約38–40萬/坪 | 同京城品牌，三民區明仁路66號，57戶，不同案 |
| 京悅 | 約15年 | 約27.4–37.8萬/坪＊ | 同京城品牌，左營區博愛二路與明誠二路口，77戶，不同案 |
| 京城圓頂 | 約17年 | 約33.4萬/坪＊ | 同京城品牌，新興區七賢一路，109戶，不同案 |
同品牌各案分屬前金、左營、苓雅、三民、新興不同區，價位差異大（約27.4到54萬不等），不宜互相套用；提案務必標明「京城凱悅」與民生二路正確門牌，避免與同品牌其他案混淆。
與同品牌京城鉅誕、京城第一樂章、京城如意、京城閱河堤、京悅、京城圓頂為不同案不同生活圈須區隔；成交總價區間、公園步行距離、逐月序列待確認；歷史成交單價落差逾31萬須向屋主說明清楚。
同品牌好幾個案名，加上歷史成交落差逾31萬，開價前第一件事是把近期行情拆解清楚。
約時間到府，核對棟別、樓層、坪數與屋況，當場把這份企劃書補齊。