01 / 20 — 封面
社區銷售企劃書
京典
銷售企劃書
高雄市鼓山區明誠三路435號｜北京建設，178戶，屋齡約20年
02 / 20 — 給屋主的一段話
為什麼這間房子需要一份企劃書
北京建設興建，地上15層，178戶，屋齡約20年，坪數規劃含2房約24坪、4房約47至50坪等，公設比待確認。
京典位於鼓山區明誠三路435號。提醒：本案在鼓山區，不在絹姐主力三區（沿用先前鼓山區案場的「繼續做」，未重問）；你先前提到的「京緻」查到兩個候選（京典、京悅），本次已同時完成兩案，提案時務必先跟屋主確認正確案名與門牌，不要混用。
114年12月14樓（4房約50.1坪）成交1,900萬；114年8月8樓（4房約47.4坪）成交1,906萬（單價約40.2萬/坪，屬個別特殊交易）；114年7月6樓（2房約24坪）成交898萬。近一年均價約37.9萬/坪 ＊參考行情。
03 / 20 — 為什麼需要專屬手冊
隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡
屋齡約20年的社區，各樓層成交總價從898萬到1,906萬都有，坪數與樓層差異大，屋主如果只看單一成交價很容易誤判自家行情。
有一份企劃書，把近期逐筆成交攤開、標明坪數與樓層對照，議價依據才禁得起檢驗。
04 / 20 — 基本資料總覽
京典｜基本資料
鼓山區明誠三路，北京建設，屋齡約20年。
- 棟數樓層
- 地上15層
- 戶數
- 178戶
- 格局
- 2房約24坪、4房約47–50坪等
- 建商
- 北京建設
05 / 20 — 區域市場定位
鼓山區屋齡約20年指標社區，近一年均價約37.9萬/坪
114年多筆成交單價約37.4到40.2萬/坪，近一年均價約37.9萬/坪。
40.2萬/坪為個別特殊交易（8樓4房），不宜直接當作區間上緣代表值，一般成交約落在37到38萬區間 ＊參考行情。
06 / 20 — 四大地段價值－學區
學區待確認
待確認（鼓山區明誠三路一帶，具體國小、國中學區待確認，建議現場門牌查詢）。
07 / 20 — 四大地段價值－商場市場
生活機能待確認
待確認（明誠三路商圈生活機能，具體超市、市場步行距離待確認）。
08 / 20 — 四大地段價值－公園綠地
公園距離待確認
待確認。
09 / 20 — 四大地段價值－交通建設
大眾運輸距離待確認
待確認（建議現場實測至捷運、輕軌站步行距離）。
10 / 20 — 社區現況與管理
屋齡約20年，管理現況待確認
公設比、管理費、管委會運作與修繕基金待確認；屋齡約20年，建議現場核對電梯、外牆與管線維護狀況。
11 / 20 — 棟別樓層座向
這一戶，在社區裡站什麼位置
178戶社區，樓層與坪數是主要定價變數。
格局與坪數
待確認（2房約24坪至4房約47–50坪）
12 / 20 — 主力坪數格局
社區主力格局一覽
- 戶數
- 178戶
- 近一年均價（對照）
- 約37.9萬/坪＊參考行情
本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。
13 / 20 — 近三年實價登錄總表
成交資料總覽
近期逐筆成交：114年12月14樓4房約50.1坪成交1,900萬；114年8月8樓4房約47.4坪成交1,906萬（單價偏高，特殊交易）；114年7月6樓2房約24坪成交898萬。累計筆數與更完整區間本次未取得，提案時建議只採近半年成交、逐筆到內政部實價登錄核對，並確認查到的是「京典」而非案名相近的其他建案。
14 / 20 — 價格走勢區間
近期成交集中約37到38萬，個別高樓層特殊交易達40.2萬
逐月序列與更長期走勢本次未取得，待確認 ＊參考行情。
15 / 20 — 競品比較
鼓山區屋齡相近案場對照
本次資料以社區自身近期成交為主，同區同屋齡競品對照待補充。
| 社區 | 屋齡／狀態 | 均價 | 備註 |
|---|
| 京典（本案） | 約20年 | 約37.4–40.2萬/坪＊ | 178戶，明誠三路435號，北京建設 |
目前僅取得本案自身逐筆成交，缺乏同鼓山區、同屋齡競品的均價對照，建議下次拜訪前再補充1到2個競品社區資料，讓議價依據更完整。
16 / 20 — 買方輪廓
誰會買這間房
- 換屋族：看重明誠三路生活圈與4房約47到50坪的空間規劃。
- 首購族：看重2房約24坪的入手總價相對親民。
- 置產族：看重鼓山區屋齡約20年案場的相對親民單價。
17 / 20 — 本戶銷售定位與包裝策略
主打哪三個賣點
- 明誠三路生活圈，178戶社區規模適中。
- 坪數規劃彈性，2房到4房皆有。
- 近期成交總價區間898萬到1,906萬，入手門檻選擇多。
與「京緻」候選中的另一案「京悅」須嚴格區隔（不同區、不同建商）；學區、公園、交通步行距離、公設比、管理費待確認；40.2萬/坪為個別特殊交易，不宜當一般行情引用。
18 / 20 — 完整銷售流程
委託後，每個階段會做什麼
- 第一週：核對本戶樓層、坪數與屋況，確認案名與門牌無誤，訂出開價與底價。
- 第二到四週：分階段曝光，追蹤瀏覽與來電數據，依反應微調價格與訴求。
- 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
- 成交前：比對近半年實際成交與待售競爭戶，重新校準底價，再進入議價。
19 / 20 — 為什麼選擇我
用市場真話，陪你做出更好的決策
案名容易與「京悅」搞混，開價前第一件事是把案名和門牌釘死。
- 物件類型跨足大樓、透天、土地、商辦，能給跨產品的資產規劃建議，不是只會推單一產品。
- 專任委託搭配銷售企劃，定價依據、曝光節奏、AI輔助行銷素材都有節點可以檢視。
- 遇到案名容易混淆的社區，堅持先核對正確案名與門牌，不讓屋主或買方誤用別案的行情。
20 / 20 — 行動呼籲
下一步
約時間到府，核對棟別、樓層、坪數與屋況，當場把這份企劃書補齊。
周麗絹（絹姐）｜高雄置產規劃師．AI房仲
永慶不動產瑞隆鳳甲加盟店｜營業員證號 102登字第251262號
經紀業：天璘不動產仲介有限公司｜經紀人：張秀琴（經紀人證號 105高市字第01184）
經紀業特許證號：10833357700
0917374323｜LINE ID：@896gftut
資料來源：591實價登錄、市場調查平台（擷取日期 2026/09/30）。正式提案前請自行核對最新謄本與實價登錄逐筆資料。本案位於鼓山區，非絹姐主力三區（沿用先前確認）；學區、公園與交通步行距離、公設比、管理費、成交總價逐月序列待確認，與案名相近的「京悅」須嚴格區隔，40.2萬/坪為個別特殊交易不宜引用為一般行情。