上美術
銷售企劃書

為什麼這間房子需要一份企劃書

榮欣建設興建，地上15層、地下2層，267戶（257住家＋10店面），屋齡約5年，位於中都重劃區。

上美術位於三民區德興街9號，基地約1,583坪，一層5戶2梯，格局2房約23坪到4房約66坪，公設比記載約35到36%，管理費約65元/坪/月，車位為坡道機械式，多數在售戶配平移或機械車位，部分單位強調衛浴開窗。提醒：本案在三民區，不在絹姐主力三區（沿用先前三民區案場的「繼續做」，未重問）；榮欣建設也是你已做的高雄站前的建商，但兩案位置不同。

近一年均價約39.2到39.8萬/坪（樂居39.21、永慶／5168 39.8）、591累計均價約38萬、樂屋網約40萬，累計成交312到315筆、總價約660到2,880萬；最新一筆43.1萬/坪（2024年5月，德興街31號13樓3房）；待售39筆、價帶1,198到2,198萬 ＊參考行情。

隨便刊登，跟有企劃書，差在哪裡

267戶、待售39筆的大社區，買方一次比較好幾戶；機械車位與平移車位的行情與平面車位不同，價格容易被忽略的細節左右。

有一份企劃書，把待售競爭戶、車位型式與同中都重劃區的社區攤開，議價依據才禁得起檢驗。

上美術｜基本資料

三民區德興街，榮欣建設，中都重劃區，屋齡約5年。

棟數樓層

地上15層、地下2層，基地約1,583坪，每層5戶2梯

格局

2房約23坪到4房約66坪，多為2到3房

車位

坡道機械式，多配平移或機械

管理費

約65元/坪/月

中都重劃區大社區，近一年均價約39到40萬/坪

樂居近一年39.21萬、永慶39.8萬、樂屋網約40萬；591累計約38萬/坪。

同在中都重劃區，潤隆樹禾苑約37.6到38萬、美樹大悅約36到37萬、森美樹約54萬/坪；本案介於樹禾苑與森美樹之間，屬中價位大社區 ＊參考行情。

學區待確認

本次查到的資料未載明國小與國中學區；中都重劃區一帶學區歸屬以現場門牌查詢為準，待確認。

周邊生活機能待確認，附近16個公車站

永慶記載附近16個公車站；商場與市場的具體步行距離本次未取得，待確認，建議現場實測。

中都重劃區綠地，距離待確認

位於中都重劃區，周邊有中都濕地公園等綠地，但本案與公園的實際步行距離未取得，待確認，不宜寫成公園首排。

大眾運輸距離待確認

除16個公車站外，本次未取得本案至輕軌、捷運與國道的可靠距離資料，待確認，建議現場實測。

大型社區，機械車位比重高

車位為坡道機械式、多配平移或機械車位；管理費約65元/坪/月，管委會運作與修繕基金待確認。

這一戶，在社區裡站什麼位置

267戶大社區，樓層、車位型式與坪數是主要定價變數。

社區主力格局一覽

2房

約23坪

4房

約66坪

最新成交（對照）

3房13樓43.1萬/坪（2024年5月）

本戶對應坪數與格局待確認，見屋主當天核對後填入。

成交資料總覽

累計成交筆數各來源略有差異（312到315筆）。提案時建議聚焦近半年相近坪數、相同車位型式的成交，逐筆到內政部實價登錄核對。

近一年均價約39–40萬/坪，一筆高點43.1萬

近一年均價約39.2到39.8萬/坪，2024年5月一筆13樓3房43.1萬/坪為高點；逐月序列本次未取得，走勢待確認 ＊參考行情。

中都重劃區同區對照與同建商對照

同在中都重劃區的潤隆樹禾苑、美樹大悅、森美樹，以及同為榮欣建設的高雄站前。

中都重劃區各案價位差近18萬/坪（約36到54萬），本案居中；高雄站前位置與生活圈不同，價位不宜互相套用。

誰會買這間房

• 首購與小家庭：看重2到3房、總價約1,200到2,200萬的門檻。
• 中都重劃區新市鎮買方：看重重劃區的規劃與綠地（距離待確認）。
• 大坪數買方：有4房約66坪可選。

主打哪三個賣點

• 中都重劃區，267戶大社區，屋齡約5年。
• 2房約23坪到4房約66坪，選擇多元。
• 價位落在區內中段，介於樹禾苑與森美樹之間。

機械車位比重高、待售39筆競爭戶多；學區、公園、捷運距離資料不足，勿過度承諾。

委託後，每個階段會做什麼

• 第一週：核對本戶樓層、坪數與車位型式，盤點待售39筆競爭戶，訂出開價與底價。
• 第二到四週：分階段曝光，追蹤瀏覽與來電數據，依反應微調價格與訴求。
• 每週：回報議價狀況、市場動態、需要調整的地方，主動告知不留屋主猜測。
• 成交前：比對近期相近坪數成交與待售競爭戶，重新校準底價，再進入議價。